アパートを長持ちさせたいなら、大規模修繕が必要です。しかし、自身の所有する賃貸物件でもやるべきなのか気になっている人も多いでしょう。また、どのような工事を実施するのか、費用はいくらなのかといったことを気にしている人もいるはずです。

そこでこの記事では、アパートにおける大規模修繕の概要や工事内容、費用情報についてわかりやすく解説します。また、費用の準備方法や工事前に覚えておきたい注意点について説明しているので、ぜひ参考にしてみてください。

アパートの大規模修繕とは？

アパートの「大規模修繕」とは、次のような箇所に対し、時間とともに古くなっていく経年劣化を防止するためにおこなう修繕工事のことです。

• 外観（外壁や屋根など）
• 共用部（階段や通路など）
• 建物設備（給排水管や貯水槽など）

例えばアパートを建てたばかりの頃は、外観もきれいで設備等に特に異常は見つかりません。ですがアパートが雨風にさらされ、時間が経過すると「建物全体が汚れてきた」「外壁が剥がれてきた」「錆が目立つようになった」など、さまざまなトラブルが起こりやすくなります。

そこで必要とされるのが、アパートの安全性や外観を維持・改善するための大規模修繕です。アパートを所有するすべての人に関わりのある修繕工事ですので、古いアパートをお持ちの方は、本記事を読み進めて大規模修繕の必要性を再認識しましょう。

アパートで実施する修繕工事の種類

アパートで実施する修繕工事は、大きく3種類に分けられます。各工事内容や目的を整理しているので、所有するアパートで実施すべき工事がどれなのかをチェックしてみてください。

アパートや設備を長持ちさせる「大規模修繕」

大規模修繕は、アパート全体が古くなり、外観や設備全体に問題が起き始めた場合（もしくは起きる前）に実施する修繕工事です。

名前のとおり「大規模な修繕」であるため、対象範囲は建物全体になります。アパートやそこに設置された設備を長持ちさせるために欠かせない工事です。

また大規模修繕は工事規模が大きくなる分、費用や修繕期間が大きくなりやすいと言われています。築10年前後のアパートで初回の大規模修繕を実施することが多く、アパート建築時に作成した長期修繕計画などをもとに、修繕をはじめるのが一般的です。

部分的な修理の際に実施する「小規模修繕（予備修繕・補修工事）」

小規模修繕は、アパートもしくは設備の一部に不具合が生じた場合など、特定のトラブルが起きた場合に適宜対応する工事です。予備修繕や補修工事とも言われており、次のような工事を実施します。

• 配管が損傷して壊れたため、配管の一部を交換する
• 木造アパートにシロアリが発生したため、薬剤を散布する
• 雨漏りが起きたため、屋上や屋根に防水処理を施す

大規模修繕のようにすべてをまとめて実施するのではなく、その都度修繕するのが特徴です。部分的な工事で済むことから、1回当たりの修繕コストを抑えられるほか、工事期間も短くできます。

入居者の退去時に実施する「原状回復」

原状回復は、入居者が賃貸契約をやめて退去したときに実施する工事です。前述した2つの修繕とは違い、外観や共用部ではなく、退去した部屋（屋内）をきれいな状態に回復するために工事をします。

参考として以下に、原状回復の主な工事内容をまとめました。

• 壁紙の張替え
• フローリングの交換
• 畳の表替え
• 網戸の交換
• 水まわりの清掃・消毒・錆び取り
• 消臭

原状回復については、国土交通省から「賃貸住宅を退去する時の原状回復のポイント」という資料も提供されています。大規模修繕・小規模修繕とは目的が異なると覚えておきましょう。

アパートの大規模修繕が必要な理由

アパートの大規模修繕は、特に義務化されているものではありません。しかし、義務などを問わず、修繕工事をやるべき理由があります。

ここでは、アパート所有者が必ず大規模修繕を実施すべき理由を整理しました。

【理由1】入居率の維持

アパートの大規模修繕を実施すれば、継続的に安定した入居率を維持できます。参考として以下に、大規模修繕の有無で変化する入居率のイメージをまとめました。

	大規模修繕をした	大規模修繕をしなかった
入居希望者の考え	建物や設備がきれいだから入居を希望したい	建物が古く治安が悪そうだから別の賃貸を契約したい
既存居住者の考え	外観や設備がきれいになったため新居のような気持で生活できる	建物や設備が古く生活が不便であるため引越しをする

上記のイメージはあくまで一例です。ただ、人の評価は第一印象が9割という言葉もあるように、修繕の有無が入居率に影響するのは確かです。

「常にアパートを満室にしたい」「退去されにくい対策を取りたい」と考えているかなら、ぜひアパートの大規模修繕を実施して、建物の品質を維持しましょう。

【理由2】事故やトラブルの防止

アパートの大規模修繕は、将来起こるかもしれない次のような事故・トラブルを防止する効果があります。

• 落下物による住人のケガ
• 設備の劣化によるケガや滑落
• 換気機能の低下による一酸化炭素中毒

上記のトラブルは実際に、国土技術政策総合研究所の「建物事故予防ナレッジベース」に登録されている事例です。外壁が剥がれて人に当たる、劣化した手すりが壊れて2階から落ちるといった複数の事故が起きており、その多くが建物の劣化が起因しています。

修繕をすることで避けられる事故・トラブルはいくつもあるので、裁判や訴訟のリスクを減らすためにも大規模修繕をはじめてみてはいかがでしょうか。

【理由3】ランニングコストの削減

早めに大規模修繕工事を実施すれば、将来的に必要となるランニングコストを削減しやすくなります。

例えば、アパートの損傷が小さいときに補修を済ませることにより、損傷の進行を抑え、その分だけ補修費用を削減しやすくなるのが魅力です。逆に損傷があるのにもかかわらず放置すると、次のような費用増加が起きるかもしれません。

	修繕あり	修繕なし
雨漏り	すぐに雨漏りが改善し、構造的・人的なトラブルを回避できる	雨漏りが続いた結果、木材や鉄筋が腐食するほか、嫌気がさした住人が退去する
外壁のひび	ひびを埋めるだけで済む	ひびから入り込んだ水のせいで鉄筋や木材が腐食して大規模な修繕が必要になる

最初は小さな箇所だけで問題が起きていたとしても、放置する期間が長ければ長いほど損傷の範囲が広がっていきます。早めに修繕したほうが、結果的にトータルコストを抑えることにつながるので、築年数が長いアパートは早めに大規模修繕をはじめましょう。

【理由4】資産価値の低下防止

アパートといった物件は、築年数や老朽化などにより、徐々に資産価値を失ってしまいます。そのなかでも建物の外観や品質は、大きく資産価値を下げる原因になります。

きれいで長く使えるアパート、古く今にも壊れそうなアパートを比べたとき、アパート自体の価値は前者のほうが高くなるのは当たり前です。

「将来、アパートを売却する予定がある」と考えている方は、建物自体の価値を下げないために、定期的な大規模修繕をおすすめします。

アパートの大規模修繕のタイミング

住宅金融支援機構が公開している「大規模修繕の手引き」より、アパートといった賃貸物件の大規模修繕は、12～15年に一度実施することが多いと説明されています。

また国土交通省が公開している「令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査」のアンケートによると、1回目・2回目・3回目の工事は、次のタイミング実施することが多いようです。

• 1回目：15年以下
• 2回目：30年以下
• 3回目：41年以上

12～15年は、あながち工事のタイミングとして間違いではないサイクルですので、上記の期間でアパートの大規模修繕ができていないのなら、この機会に大規模修繕を検討してみてはいかがでしょうか。

アパートの大規模修繕の工事内容

アパートの大規模修繕を実施するにあたり、どのような工事を依頼するのかイメージできないとお悩みの人もいるはずです。そこでここでは、大規模修繕を実施する際の工事内容とその目的をまとめました。

【工事内容1】塗装工事

アパートの大規模修繕では、雨風や紫外線にさらされて劣化した外壁の塗装を実施します。

色落ちした外壁をきれいに塗りなおすことはもちろん、塗装を行う前に細かなひび割れなどをコーキングで埋めて修繕します。

また、アパートや屋根についても同様に塗装を実施します。塗装には防水効果もあることから、塗装の塗り直しをするだけで、雨風や紫外線から建物の構造を守りやすくなるのが魅力です。

【工事内容2】防水工事

建物構造や屋内に雨水が浸透しないよう対策するのが防水工事です。

塗装による塗膜防水のほか、屋上などにはシートをかぶせて雨が浸透しないように対策するシート防水を実施します。

また、建物に雨水が入り込む隙間がある場合には、その隙間を埋めるためにコーキングを実施するなど、アパート所有者と話し合いながら工事内容や範囲を決めていきます。

【工事内容3】補修工事

建物の外観や設備などに損傷や劣化が激しい箇所がある場合には、補修工事を実施します。参考として以下に、アパートでよく実施する補修内容を整理しました。

• コンクリートのひび割れや鉄筋露出・腐食を改善する
• 腐食した木造部分の外壁を張り替える
• 腐食した鉄製の手すりの錆をとる（もしくは交換する）
• ボルトのゆるみや腐食を改善する
• 排水設備の異常を改善する（詰まりや破損など）
• 消火器や火災報知器の交換する

アパートの構造部はもちろん、外観、設備の悪くなっている部分を修繕するのが補修工事です。劣化や損傷の度合いに応じて補修内容や費用が変化します。

【工事内容4】洗浄

大規模修繕では、アパートの外観についた汚れなどをきれいに除去する洗浄作業を実施します。

単純に汚れた箇所をきれいすることはもちろん、塗装や防水工事、補修工事を実施する前に洗浄をおこなうことで、塗装や防水効果を維持しやすくなるのがメリットです。

見栄えが良くなることはもちろん、修繕の効果を高めやすくなるため、前述した3つの工事に付随して実施する作業だと覚えておきましょう。

アパートの大規模修繕の費用相場

アパートの大規模修繕にかかる費用は、建物の規模によって大きく変化します。参考として以下に、一般的な修繕工事にかかる費用相場を整理しました。

戸数	費用相場（税込）
～4戸	120万～200万円
4～8戸	240万～350万円
8～16戸	480万～700万円
16戸～	600万～875万円

なお、上記の費用はあくまで相場です。アパートの規模や修繕する範囲、工事内容によって金額が増減する点に注意しなければなりません。詳しい費用を知りたい方は、ぜひ無料見積もりに対応している株式会社マークにご相談ください。

また、より詳しい大規模修繕の費用情報を知りたい方は、以下の記事がおすすめです。規模別・工種別の費用相場や、国が公開している単価を紹介しています。

大規模修繕の費用相場はいくら？マンションの工事費用を払えない場合の対処法も解説

大規模修繕の費用は木造・RC造で変化

これから大規模修繕を実施したいと考えている方は、まず所有するアパートが木造なのか、RC造（鉄筋コンクリート造）なのかを確認しましょう。なぜなら、建物の構造によって大規模修繕の費用が変化するためです。

例えば、木造のアパートのなかでも古い時期に建てられている物件は木材の劣化が早いため、建材の交換といった大きな修繕が必要になる場合があります。またRC造のうち、築年数が経っている物件については、コンクリートに発生する次のような損傷に注意しなければなりません。

• 鉄筋の腐食
• 塩害
• 遊離石灰
• 錆汁

参考：国立研究開発法人土木研究所「コンクリート構造物の補修対策施工マニュアル2022年版」

どれも、建物に使用されている「コンクリート」「鉄筋」により起きるトラブルです。損傷が激しいと耐久力を失い、地震などに弱くなってしまうことから、脱塩装置を使った補修や、継筋、打ち直しといった工事が必要になることもあり、その分だけ修繕費用が増えてしまうかもしれません。

以上より、建物の構造・環境によって修繕費用が変化します。詳しい費用を知りたい方は、専門業者に相談するのがよいでしょう。

アパートの大規模修繕費用を準備する方法

数百万円もの費用がかかるアパートの大規模修繕ですが、どのように費用を準備していいのかわからないとお悩みの人も多いでしょう。

結論として、大規模修繕には3つの選択肢があります。上から順番に検討していくのが一般的ですので、自身が利用できる方法なのかをチェックしてみてください。

【費用の準備1】修繕積立金を利用する

アパートの大規模修繕は「修繕積立金」と呼ばれる積立金を利用して、工事をおこなうのが一般的です。

修繕積立金は、将来の修繕に備えて居住者から徴収するお金のことであり、アパートの管理規約上、居住者の家賃とは別に徴収します。なお国土交通省でも修繕積立金のガイドラインがつくられいることから、アパートの管理者にとって積立金は、建物を長持ちさせるために欠かせない対策だと言えます。

ただし、アパートの規模や損傷度合いによっては、修繕積立金だけでは費用が収まらない場合があるので、不足分については後述する方法を選ぶ必要があります。

【費用の準備2】家賃収入など自己資金を利用する

修繕積立金で大規模修繕の費用が収まらない場合には、家賃収入や個人収入などから得た利益を利用し、自己資金として費用を出す必要があります。

自己資金から費用を出すのは痛手ではありますが、管理者として欠かせない出費です。もし自己資金を出せないとお悩みの場合には「その年は修繕積立金の予算内に収め、別の年に残りの修繕を実施する」というように、スケジュールを分けて対応する人もいます。

【費用の準備3】金融機関で借入をする

アパートの大規模修繕にかかる費用を、修繕積立金・自己資金ではまかないきれない場合には、金融機関でローンを組み、費用の借り入れをするという動き方も可能です。

借り入れをする際には金利の支払いが必要になりますが、分割しながら返済ができるため、高額な大規模修繕にも対応できます。

【神奈川県の場合は横浜銀行リフォームローンを適用可能】
神奈川県にあるアパートの大規模修繕のために、ローンを組みたいという方は、横浜銀行が提供している「横浜銀行リフォームローン」を利用できます。10万～1,000万円以内の借り入れが可能であるほか、金利1.85～2.85%に抑えられるのが特徴です。ほかにもさまざまな金融機関のリフォームローンを適用できますが、ひとつの選択肢として利用を検討してみてください。

なお、大規模修繕の金額によっては、返済負担が大きくなる工事も少なくありません。無理な借入は危険ですので、計画的に返済できる金額まで借り入れをし、その予算のなかで修繕内容を決めていくことをおすすめします。

アパートの大規模修繕の注意点

アパートの大規模修繕を実施する際に、注意してほしいポイントが2つあります。トラブルや損につながる項目ですので、ぜひ修繕を動き始める前にチェックしてください。

【注意点1】賃借人への告知義務がある

アパートの大規模修繕を実施する際には、必ず賃借人（住人）への告知義務があります。告知なしで修繕をすると、次のようなトラブルに発展するかもしれません。

• 告知がなかったという理由で中止を求められる
• 告知なしの大規模修繕をしたと返金を求められる

例えば全日本不動産協会でも、告知義務に関する事例が掲載されています。トラブルを避けるためにも、大規模修繕の必要性があると判断される場合には、管理組合との相談からスタートしましょう。

【注意点2】減価償却で対応できる

アパートの大規模修繕費用は、減価償却をすることで一部の費用負担を節税に役立てられます。例えば、国税庁が公開している耐用年数に応じて減価償却が可能であり、継続的な節税効果を期待できるのが魅力です。

なかには節税に使えると知らず、修繕費用の価値を捨ててしまう人もいるため、ぜひこの機会に確定申告で使えること、減価償却できることを覚えておきましょう。

神奈川エリアのアパート大規模修繕はマークにおまかせください

建物の老朽化が進んでいる日本では、アパートも例にもれず外観や構造、設備などが古くなっています。そのまま放置すると人的被害などに発展する場合もあるため、ぜひこの機会に大規模修繕を検討してみてください。

また、工事内容や費用の悩みは、株式会社マークに無料でご相談いただけます。初めてのアパート大規模修繕を丁寧にサポートいたしますので、まずはお気軽にご相談ください。