所有しているアパートで、雨漏りが発生したとクレームを受けた、また共用部で雨漏りが起きていると気づいたとき、オーナーはいったいどのように動く必要があるのでしょうか。

また、何が原因で雨漏りが起きているのか気になっている人もいるはずです。

そこでこの記事では、アパートで発生する雨漏りの原因やオーナーの動き方について詳しく解説します。雨漏りが起きた場合の動き方や予防方法も紹介しているので、トラブルの起きないアパート管理をつづける参考にしてみてください。

アパートで起きる雨漏りは何が原因なの？

そもそもなぜアパートで雨漏りが起きるのでしょうか。

まずは、アパート内部に水が入り込む原因とその仕組みについて解説します。

【原因1】屋上や屋根の防水機能が落ちている

アパートの屋根・屋上に設置されている防水シート・塗装などが劣化したり、破損したりすると、そこから水が進入して雨漏りが起きる場合があります。

なかでも最上階の部屋などが雨漏りの影響を受けやすく、天井から水が染み出してしまうケースも少なくありません。

なお、屋上の防水機能に問題がある場合には、次のような修繕を実施します。

• 屋根材の張替え（一部・全部）
• 防水シートの交換
• 防水塗装の再塗装

また屋上や屋根が原因の雨漏りの場合は、雨水がとおった主構造部（木材やコンクリート）などにも影響が出ている恐れがあります。防水の修繕はもちろん、その周辺に問題が起きていないかもチェックしてもらいましょう。

【原因2】配管といった設備が破損・劣化している

アパートの壁の裏側に張り巡らされている「配管」のボルトのゆるみや、腐食、経年劣化などによって水漏れが起き、雨漏りにつながるケースがあります。

配管が原因の雨漏りは、天井だけではなく壁からも水が染み出しやすいです。また階層に関係なく起きることから、最上階の部屋よりも下層の部屋で雨漏りが発生するケースがよくあります。

参考として以下に、配管などの設備問題における修繕例をまとめました。

• 配管の交換
• ボルトの締め直し

なお軒下や天井裏に入り込めない場合は、一定箇所を取り壊す場合もあります。配管周辺の修繕等も必要になる可能性があると覚えておきましょう。

【原因3】窓・外壁などの経年劣化・破損

雨漏りは、建物の側面部で起きる次のトラブルによって発生することがあります。

• 窓枠のズレや隙間
• 外壁のひび割れ等（コンクリート・モルタル）
• 木材の劣化（木造）
• コーキング・目地の劣化・抜け落ち
• 外壁塗装の防水機能の消失

雨風から建物を守る外壁の経年劣化、破損などが起き、雨水がしみ込んでくるというケースもあります。上記の修繕の一例を以下に整理しました。

• コンクリート補修（ひび割れ・断面修復）
• 外壁材の交換（木材・コンクリート・モルタル）
• 目地の再設置
• 外壁の再塗装

上記のうち、外壁塗装について詳しく知りたい方は、以下の記事をチェックしてみてください。

アパート外壁塗装工事の費用・期間の相場は？苦情をなくす対策や役立つ助成金も紹介【2025年】

【原因4】上の階の水道トラブル

アパートの上層階で水道トラブルが起きると、下の階に雨漏りが発生します。参考として、発生するおそれのある水道トラブルをまとめました。

• お風呂を沸かしているのを忘れて外出してしまう
• 排水管の詰まりを忘れて水を出しっぱなしにする
• 子供がいたずらをして水があふれてしまう

基本的には水道の栓を占めてしまえば問題を解決できますが、下の階の人たちに雨漏りという被害が及びます。

オーナーではなく居住者の責任となるケースがほとんどですが、アパートの劣化につながりやすい点に注意しなければなりません。

【原因5】上の階の人的トラブル

イタズラ、酔っぱらいなどの被害でアパートが損傷し、雨漏りにつながるケースもあります。

特に上の階で人的なトラブルが起きた場合には、下の階の人たちに雨漏りの影響が及ぶかもしれません。

居住者が原因の場合は居住者の責任となりますが、外部犯の仕業であり犯人が見つからない場合はオーナーが対応しなければならない点に注意してください。

【原因6】施工不良

アパートを建てた建築業者の施工不良が、雨漏りの原因になる場合があります。

施工不良とは文字どおり、施工にミスがあった状態のことを指します。

例えば、打設したコンクリートやモルタルの養生が甘く、大量のひび割れが入っている場合や、建材の隙間を埋めるコーキング材がきれいに施行されていない場合、ほかにも何らかのミスが雨漏りにつながるケースもよくあります。

建物の瑕疵は建築業者の責任ですが、民法724条より、時効が決められている点に注意が必要です。

（不法行為による損害賠償請求権の消滅時効）
第七百二十四条　不法行為による損害賠償の請求権は、次に掲げる場合には、時効によって消滅する。
一　被害者又はその法定代理人が損害及び加害者を知った時から三年間行使しないとき。
二　不法行為の時から二十年間行使しないとき。
引用：e-Gov法令検索「民法」

時効を迎えるとオーナーの責任になるため、アパート建築後はインスペクション（建物診断）を実施しておくのがよいでしょう。

アパートの1階だけ雨漏りした場合に考えられる原因

アパートの1階だけ雨漏りをするというケースもよくあります。参考として、考えられる原因を以下にまとめました。

• 外壁のひび割れやコーキング材の劣化で雨水が侵入する
• 雨樋の詰まりにより水が逆流する
• サッシの縁に貼った防水シートや防水テープの施工不良
• ベランダやバルコニーの床面のひび割れ
• ベランダやバルコニーの排水口がゴミによる詰まり
• ベランダやバルコニーの床面のモルタルや防水層の施工ミス

上層階では雨漏りが起きておらず、1階だけが雨漏りするという場合には、上記のような原因を疑いましょう。

アパートの2階だけ雨漏りした場合に考えられる原因

アパートの2階（および最上階）だけが雨漏りをするのは、前述した項目に合わせて「屋根材の劣化や破損などにより雨水が侵入する」ことが関係しています。

雨が降り続ける間は継続的に雨漏りが発生するため、大きな被害を受けやすい点に注意しなければなりません。

アパートの雨漏りが起きた場合のオーナーの動き方

アパートで雨漏りが起きたと連絡を受けた場合、また共用部で雨漏りが起きている場合、オーナーはどのような動き方をしなければならないでしょうか。

ここでは3STEPに分けて動き方を紹介します。

【STEP1】状況写真を撮る

まずは、アパートで雨漏りが起きている場所の状況写真を撮影しましょう。

共用部であればすぐに撮影できますが、居住者が生活をしている専有部で雨漏りが起きている場合には、許可を取ったうえで撮影をするようにしてください。

あらかじめ撮影をしておけば、雨漏りの状況を専門業者に話しやすくなります。専門業者が雨漏りの原因究明をしやすくなるので、スマートフォンやデジカメ等で遠景・近景を撮影しておきましょう。

【STEP2】応急処置をする

アパートで雨漏りが発生した場合には、被害が広がらないように次のような応急処置を施しましょう。

• 雨漏りが起きている場所にバケツやたらいを設置する（定期的に交換する）
• タオルやぞうきん、新聞紙などで濡れた箇所を拭き取る
• 床材などが濡れないようにブルーシートを引く
• 濡れて困るものを別の場所に移動する

共用部の場合は、水で鉄やコンクリートなどが傷まないように一時的な防水対策を施します。また専用部においては、居住者に対して防水対策のアドバイスや、上記のようなアイテムを準備する手伝いをするのがおすすめです。

【STEP3】雨漏りの修理業者を手配する

応急処置である程度の被害を食い止められたら、雨漏り等のアパートトラブルに対応できる修理業者を探して、修理を手配しましょう。

例えば「雨漏り 修理業者 〇〇（地域名）」などで検索してヒットした業者に相談をする。また屋根や外壁などの工事を専門とする業者に相談をしたり、契約した不動産会社などに紹介してもらったりと、複数の方法で業者を探せます。

雨漏りの原因にもよりますが、依頼から当日～数日で問題を解決できるでしょう。

なお「雨漏りが起きそうだ」「天井が水で染みている」という場合には、雨漏り対策を含めた大規模修繕を依頼するのがおすすめです。被害が起きる前に専門業者に相談をし、雨漏りが起きないアパートを維持しましょう。

アパートの雨漏りはオーナーの負担？居住者の負担？

アパートで発生した雨漏り、その費用はオーナーが負担するものなのでしょうか。それとも居住者が負担するのでしょうか。

ここでは、オーナー負担・居住者負担の条件や費用相場、そのほか注意したいポイントについて解説します。

居住者以外が原因なら雨漏りの修理費用はオーナー負担

基本的にアパートで発生した雨漏りは、オーナーが負担しなければなりません。なぜなら、原因の多くが建物の劣化や損傷、トラブルなどが原因であるためです。

なお賃貸契約等のルールがまとめられている民法の第606条では、次のように記載されています。

（賃貸人による修繕等）
第六百六条　賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。ただし、賃借人の責めに帰すべき事由によってその修繕が必要となったときは、この限りでない。
引用：e-Gov法令検索「民法」

上記より「居住者による過失で発生した雨漏り」については、オーナーが負担せずに済むケースもあります。参考として以下に、費用負担の一例をまとめました。

オーナーが負担するケース	居住者が負担するケース
・共用部で発生した雨漏り ・建物の劣化等が原因で起きた雨漏り ・設備の故障などで起きた雨漏り	・水まわりの水を出しっぱなしにして起きた雨漏り ・窓の開けっ放しで雨水が入り込んで起きた雨漏り ・スプリンクラーや水道管を故意に壊して起きた雨漏り

以上より、雨漏りの原因が自然的なものなのか、故意的なものなのかで責任の所在が変化します。

もしアパートで雨漏りが起きた際には、なぜ雨漏りになったのかを確認することが重要です。

アパートの雨漏りにかかる修理費用の目安

雨漏りは、修理する場所や方法によって費用が変化します。参考として以下に、発生しやすい修理箇所とその費用相場を整理しました。

修理箇所	費用相場
屋根の防水修理	小規模：5～30万円程度 大規模：50～200万円程度
外壁のひび割れ・亀裂の補修	小規模：5～50万円 大規模：100万円程度
雨樋の交換	1～50万円程度
棟板金の交換	3～20万円程度
屋上防水シートの張替え・再塗装	50万円程度
水道管の交換	5～100万円程度

なお、上記の費用はあくまで目安です。また原因箇所の修理だけではなく「屋根が壊れて起きた雨漏りのせいで床板がダメになった」というように、二次的な修理が発生するかもしれません。

雨漏りの被害規模によって修理する範囲が変化してくるため、詳しくは専門業者から修理の見積もりを取る必要があります。

雨漏りが起きると退去費用（立ち退き費用）請求や家賃減額の可能性も

アパートで雨漏りが起きたとき、その影響で部屋に住めなくなった人が出た場合には、オーナーが次のような対応を求められるケースがあります。

• 引越しのための退去費用・立ち退き費用の支払い
• 家賃減額

なかでも家賃減額については日本賃貸住宅管理協会が「貸室・設備等の不具合による賃料減額ガイドライン」というルールを作成しています。以下に、減額割合のルールを抜粋しました。

損害等の規模にもよりますが、雨漏りが発生した日から7日を超える規模での利用制限があった場合には、最大で50％もの家賃減額となる可能性もあります。場合によっては、家賃減額の影響で赤字になってしまうケースもあるので、オーナーは雨漏りを起こさない対策を取ることが重要です。

アパートの雨漏りトラブルを回避するために大規模修繕を実施しよう

「アパートの雨漏り被害が起きないように予防保全をしたい」「雨漏りによる損害を被りたくない」という方は、雨漏りが起きる前に大規模修繕を実施するのがおすすめです。

ここでは、大規模修繕の概要や実施する効果、費用の目安について解説します。

大規模修繕とは

大規模修繕は、アパートといった所有物件で発生している経年劣化や不具合が見つけて、その問題を回復させる修繕工事です。

経年劣化や損傷が小さいうちに対応することで、雨漏りといった大問題に発展することを防止します。

詳しく大規模修繕について知りたい方は、以下の記事をチェックしてみてください。

アパートの大規模修繕とは？工事内容・費用相場・回避すべきトラブルを解説

大規模修繕の効果

アパートの大規模修繕には、建物自体を長持ちさせるほか、居住者の退去リスクを抑えやすくなる効果があります。

例えば、定期的に大規模修繕を実施すれば、アパートをきれいな状態に保てます。また損傷等によるトラブルも起きにくくなるため、長期間住み続けてくれる人が出てくるのが魅力です。

安定的に満室の状態を維持し、収益を生み出したいのなら維持管理の一環として、大規模修繕を実施することをおすすめします。

大規模修繕の費用目安

アパートの大規模の費用は、建物の種類、実施する期間によって変化します。参考として国土交通省が公開している「民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック」をもとに、木造アパートの費用イメージを掲載しました。

	木造10戸（1K）	木造10戸（1LDK～2LDK）
5～10年目	約7万円/戸	約9万円/戸
11～15年目	約52万円/戸	約64万円/戸
16～20年目	約18万円/戸	約23万円/戸
21～25年目	約80万円/戸	約98万円/戸
26～30年目	約18万円/戸	約23万円/戸
合計	約174万円/戸	約216万円/戸

より詳しく費用について知りたい方は、以下の記事をチェックしてみてください。

アパートの大規模修繕費用はいくら？費用を抑える方法や修繕をしないでいい時期を解説

アパートの雨漏りについてよくある質問

アパートの雨漏りに関して、よくある質問をまとめました。

アパートの雨漏りの責任はすべて大家にあるの？

雨漏りの原因が建物の構造や維持管理といったことに起因する場合は、大家に責任がかかります。一方で、居住者が自ら建物を破損するほか、水の出しっぱなしや詰まりなどで雨漏りが起きた場合には居住者が責任を負うケースもあります。

雨漏りの原因によって責任が変化すると覚えておきましょう。

アパートの雨漏りでクレームを受けたらどうすべき？

アパートの雨漏りでクレームを受けたオーナーは、居住者の許可を取り、すぐに修理業者等の手配をしましょう。またクレームがあった部屋まで訪問し、雨漏りの状況などを確認しておくと安心です。

あわせて居住者に許可を取って状況写真を撮影しておくと、業者や問題解決後の居住者へ説明をする際に役立ちます。

神奈川エリアのアパート大規模修繕の悩みはマークにお任せ

アパートで雨漏りが起きると、居住スペースがダメになってしまうほか、生活できずに退去されて安定した収益を得にくくなる点に注意しなければなりません。また居住者の引越し費用や退去費用などへの対応も必要になることから、今後はアパートで雨漏りが起きないような対策を取ることが重要です。

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