コラム
アパート大規模修繕の時期はいつ？タイミングや修繕箇所の順番で費用が変わるって本当？
アパートが古くなってきたため、そろそろ大規模修繕を検討しようかと考えている人も多いでしょう。しかし、築年数からみて、本当に大規模修繕をすべき時期なのかわからないと悩んでいる人もいるはずです。
そこでこの記事では、アパートの大規模修繕の時期について詳しく解説します。すでに目安の時期を過ぎている、また目安の時期が近付いているというアパートをお持ちの方は、ぜひ参考にしてみてください。
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賃貸アパートの大規模修繕とは？
賃貸アパートで必要となる「大規模修繕」とは、建物の安全を維持し、賃貸物件としての価値を下げないために実施する工事のことです。
アパートは、築年数が経つごとに外観や構造、設備などが劣化していきます。場合によっては外壁が剥がれて崩落したり、手すりが錆びて壊れたりと、賃貸を利用する住人に危険が及ぶこともあれば、設備の不具合などで生活が不便になってしまうケースも少なくありません。
そのためアパートの管理者は、アパートの壊れた（壊れそうな）箇所の補修をしたり、古くなった部品や設備を交換したりすることで、賃貸物件の安全性を維持する必要があります。
なおアパートの修繕には、一部だけを対応する部分修繕などもありますが、大規模修繕をすることによってアパート全体の問題を解決できるのはもちろん、まとめて工事をすることにより費用の節約につながるのが魅力です。
より詳しくアパートの大規模修繕の概要を知りたい方は、あわせて以下の記事をチェックしてみてください。
マンションにおける大規模修繕との違い
アパートとは別に、規模の大きいマンションでも大規模修繕工事を実施します。基本的な考えはアパート・マンションを問わず同じですが、次の点が違うことに注意してください。
- 部屋数が多い分、マンションのほうが高額になりやすい
- マンションの場合には修繕すべき設備の数や種類が増える
- アパートとマンションでは、アパートのほうが劣化しやすい
アパートよりも階層の多いマンションは、エレベーターといった設備を導入するほか、全体の表面積が広い分、大規模修繕の費用が高額になりやすいです。ただし、マンションの多くはRC造であることから、木造で建てられることの多いアパートよりも劣化の影響を受けにくいと言われています。
なお、マンションの大規模修繕を検討中の方は、以下の記事がおすすめです。
アパート大規模修繕の時期は12～15年周期が目安
アパートの大規模修繕の時期に迷っている方は、12～15年周期で対応するのがベストです。
では、なぜ12～15年周期が良いのでしょうか。以下より、その根拠情報を詳しく解説します。
建材や設備の耐用年数を迎えるため
まずは、国税庁が公開している「主な減価償却資産の耐用年数表」が、12～15年周期の根拠となります。
上記のページで記載されている耐用年数は、建物や設備等が使用に耐えられなくなるまでの年数のことを指し、簡単に言うと「壊れると想定される年数」です。参考として以下に、アパートに関連する耐用年数の表を整理しました。
| 項目 | 耐用年数 |
|---|---|
| 木造・合成樹脂造のもの （店舗用・住宅用のもの） | 22年 |
| 電気設備 （照明設備を含む） | 蓄電池電源設備：6年 その他のもの：15年 |
| 給排水・衛生設備、ガス設備 | 15年 |
※国税庁の「主な減価償却資産の耐用年数表」より必要な項目を整理
なお、上記の耐用年数はあくまで目安です。表記されている機関で必ず壊れるというわけではありません。
ただし、アパート自体が木造の場合には構造自体が22年程度、設備に関しては最大でも15年程度と設定されています。それを踏まえると「壊れてしまう前に修繕すべき＝12～15年に1回周期で大規模修繕をする」という認識は正しいと言えるでしょう。
国内の大規模修繕の傾向が12～15年であるため
大規模修繕の時期を12～15年頻度で実施すべき理由として、国土交通省が調査した「令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査」の結果が関係しています。
以下に大規模修繕の時期に関する調査結果のグラフを掲載していますが、多くの賃貸物件の管理者が12～15年の周期で大規模修繕工事をしているとわかります。
6割近い管理者が12～15年の頻度で大規模修繕を実施していることから、それくらいの時期で建物や設備などに影響が出やすいのだとわかります。
もちろん12～15年周期というのは目安ですが、統計データから見ても強い根拠がある時期です。自身でアパート大規模修繕の時期を決められないとお悩みなら、ぜひ12～15年を目安にしてください。
【箇所ごとに紹介】アパート大規模修繕の時期
アパートの大規模修繕工事は、建物の構造や設置している設備などによって、箇所ごとに対応すべき時期が異なります。
ただ、箇所ごとに修繕工事をすると、まとめて工事をするよりも手間賃がかかり、費用が高額になってしまうことに注意しなければなりません。
そこで本項では、国土交通省が公開している「長期修繕計画表（推定修繕工事項目（小項目）別、年度別）」を参考に、まとめて修繕工事ができそうな部位を時期別に整理しました。
5～10年で劣化が始まる箇所
次のように、日光の影響を受け続ける屋外にある設備や、雨の影響を受けやすい設備などは、短い期間で劣化が進行してしまいます。
| 箇所 | 予想される修繕 |
|---|---|
| 鉄製の手すり | 表面の再塗装 |
| 給湯設備 | 動作チェックや部品交換 |
| 空調設備 | 動作チェックや部品交換 |
| トイレ設備 | タイルの交換、汚れの除去、脱臭 |
| 浄化槽 | 内部の清掃やつまりの除去 |
特にサビの影響を受けやすい設備は、そのまま放置すると腐食が進んで穴が開いてしまうことも少なくありません。塗装が色落ちした時期や、表面的な腐食が見つかった時期などに合わせて大規模修繕をするとよいでしょう。
また、機器系の設備や衛生設備なども、定期的に清掃することが重要です。
10～20年で劣化が目立つ箇所
10～20年ほど経過したアパートでは、経年劣化等の影響を受けて、建物全体に修繕が必要な箇所が出てきます。参考として以下に、劣化が起きやすい箇所の特徴をまとめました。
| 箇所 | 予想される修繕 |
|---|---|
| 屋根 | 防水塗装、ゆがみの改善、雨漏りの改善 |
| バルコニー・ベランダ | コンクリート部のひび割れ修繕、シーリングの劣化 |
| 外壁 | サイディングの再塗装や交換、木材の交換 |
| 雨樋 | ゆがみや傾斜の改善、交換 |
| 廊下・階段 | 床の防水処理 |
| 給湯設備 | 交換 |
| 空調設備 | 交換 |
| 配管設備 | 洗浄・交換 |
例えば、コンクリート系の素材が使われている部分に、クラック（ひび割れ）などが入りやすい時期です。そのまま放置をすると、内部まで雨水が浸透して構造自体が悪くなってしまうでしょう。
また、機器系の設備に不具合が生じやすい時期でもあり、なかには交換が必要になる設備も出てくるかもしれません。
20～30年で劣化が出てくる箇所
ボルトや金具といった細々とした部品、また一部の設備については20～30年ほど経過すると、交換や取り替えが必要になるケースも少なくありません。
| 箇所 | 予想される修繕 |
|---|---|
| 建具 | 交換 |
| 手すり | 交換 |
| 貯水槽 | 取替 |
| ガス設備 | 取替 |
| 消防用設備 | 取替 |
特に小さい部品については、修繕をしてもすぐに劣化するケースがあります。安全のためにも、修繕と交換（取替）のどちらが最適なのかを検討することが重要です。
アパート大規模修繕の時期を計画するメリット
アパートの大規模修繕は、その場その場の勢いで対応するのではなく、10年先、20年先を見据えて計画を立てることが大切です。
参考として、修繕の時期を計画するメリットをまとめました。
【メリット1】アパートの劣化を防止しやすくなる
アパートの大規模修繕は、何度も繰り返し対応することによって長寿命化を目指すことが重要です。
例えば、大規模修繕工事を適切な時期に実施することで、賃貸物件の物理的な老朽化の防止はもちろん、陳腐化を防止できます。
アパートに起きた損傷や設備の不具合を放置すると、問題が加速します。場合によっては短い期間で建物倒壊や事故リスクが起きるケースもある（木造アパートの耐用年数は22年）ので、早めに劣化を防止するのがおすすめです。
【メリット2】アパート大規模修繕の合計費用を抑えやすくなる
時期を考えながらアパート大規模修繕に取り組めば、放置して損傷が大きくなってから工事をするよりもコストを抑えやすくなるのがメリットです。
一例として、アパートに設置された「手すり」に関する修繕費用の違いを整理しました。
| 損傷の状態 | 対応する修繕 | 費用のイメージ（目安） |
|---|---|---|
| 損傷が小さいとき | 再塗装 | 約2,000円/m |
| 損傷が大きいとき | 交換 | 約5,000～1万円/m |
以上より、損傷が大きくなってから対応した場合の金額は、損傷が小さいときにできる修繕の費用よりも高額です。
損傷が小さいときに対応すれば、損傷が大きくならずに済むため、後々、高額な修繕コストに悩む心配がなくなります。
【メリット3】アパートの価値を維持しやすくなる
定期的にアパートの大規模修繕を実施して外観や設備を維持し続ければ、次のように賃貸物件としての価値を維持しやすくなるのがメリットです。
- きれいなアパートであるため入居希望者に好印象を与えやすくなる
- アパートを快適に利用できるため入居者の退去率を抑えやすくなる
古くて壊れてしまいそうなアパートの場合、生活の不便を感じて退去する人が出てくるかもしれません。また、家賃を下げなければ入居者が集まらない問題が起きる恐れもあります。
対して、大規模修繕を継続的に実施し、清潔かつ安全な賃貸物件を維持できれば、満室の状態を維持しやすいのはもちろん、家賃の値引きに悩む心配もなくなり、築年数が古くても人が集まるアパートを維持できます。
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【時期で変化】アパート大規模修繕にかかる費用
アパートの大規模修繕にかかる費用は、築年数や建物・設備の損傷の度合いによって変化します。
そこでここでは、ひとつの目安として国土交通省が公開している「民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック」をもとに、木造・RC造のアパートにおける時期ごとの費用を整理しました。
※自身で長期修繕の計画を立てたい方は、住宅金融支援機構が提供している「マンションライフサイクルシミュレーション」を利用して、アパートの規模や設備の状況に合わせて計算をしてみるのがおすすめです。
木造アパートの場合
1K・1LDK別に、木造アパートの大規模修繕にかかる費用をまとめると、約30年間で次の費用が必要です。
| 間取り | 1戸当たりの費用 （目安） | 10戸当たりの費用 （目安） |
|---|---|---|
| 1K | 174万円 | 1,740万円 |
| 1LDK | 216万円 | 2,160万円 |
初回の5～10年目についてはまだ劣化が進行しにくいことから、7～9万円/戸程度で修繕を終えられる傾向にあります。ただし、10年を超えてからは、設備の交換や修繕規模が大きい工事も増えてくるため、数十万円規模での工事が必要です。
なお、木造アパートに関する大規模修繕について詳しく知りたい方は、以下の記事をチェックしてみてください。
RC造アパートの場合
1K・1LDK別に、RC造アパートの大規模修繕かかる費用をまとめると、約30年間で次の費用が必要になると言われています。
| 間取り | 1戸当たりの費用 （目安） | 10戸当たりの費用 （目安） |
|---|---|---|
| 1K | 177万円 | 1,770万円 |
| 1LDK | 225万円 | 2,250万円 |
計画を立てて大規模修繕に取り組めば、木造アパートにかかる費用と大きな差は生まれません。ただし、コンクリート部分の劣化を放置して損傷が大きくなったなど、建物の損傷が深刻化した場合には、上記の費用目安よりも高額になりやすい点に注意が必要です。
また、アパート大規模修繕全般の費用情報を知りたい方は、以下の記事をチェックしてみてください。
アパート大規模修繕は資金確保が重要
時期を考えながら取り組む必要のあるアパート大規模修繕ですが、計画的に修繕を続けるためには資金確保に力を入れることが重要です。
一般的にアパートの大規模修繕にかかる費用は、居住者から賃料とは別に受け取る修繕積立金をもとに工事を実施します。
しかし、損傷の規模によっては手元の積立金だけでは工事費用が不足する場合があるかもしれません。そういった場合には、一時的に金融機関から修繕費用を融資してもらう、手元にある自己資金を利用して対応するといった方法を取ることが重要です。
「費用が足りないから後回しにしよう」と考えて対応した場合、後々の修繕にかかる費用が高額化しやすいため、なるべく早めに工事を済ませるようにしましょう。
賃貸住宅修繕共済を活用すれば経費計上も可能
大規模修繕の費用を少しでも抑えたいと考えている方は、2023年5月よりスタートした「賃貸住宅修繕共済」を活用するのがおすすめです。
賃貸住宅修繕共済とは、賃貸住宅の修繕工事費用を計画的に備える共済のことであり、次のようなメリットがあります。
- 損害補償を受けながら修繕積立金を貯められる
- 共済の掛け金は経費として計上できる
ただ大規模修繕費用の積み立てをするだけではなく、火災や落雷、爆発等の保障を受けられるのが特徴です。
また、賃貸のオーナーが個人で積み立てている修繕積立金は経費として計上できませんが、賃貸住宅修繕共済を利用することで経費として計上し、節税のメリットがあります。
費用を抑えるために重要なアパート大規模修繕のポイント
時機を考えながら計画的に実施しなければならないアパート大規模修繕ですが、トータルコストに不安を感じている人も多いでしょう。
ここでは、少しでも修繕費用の出費を抑えたい人向けに、重要なポイントを2つ紹介します。
【ポイント1】修繕業者の比較検討に力を入れる
アパートの大規模修繕は、修繕を専門とする施工業者に依頼するのが一般的です。このとき、依頼する業者によって同じ作業でも費用に違いがあると覚えておきましょう。
例えば、ひび割れ補修という修繕をする場合、ある1社は5万円で対応できる一方、別の会社では4万円で対応できるなど、価格に差があります。
上記の違いを知るためには、気になる業者から見積もりを取得し、比較検討をすることが重要です。実績やサポート内容などにも目を通しつつ、お得に利用できる業者を探してみてください。
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【ポイント2】建物診断で必要な補修箇所を厳選する
アパートの大規模修繕は、何でも早めに修繕しておく方がいいというわけではありません。なぜなら、一見すると損傷があるように見えて、まだ放置していても問題がない箇所なども複数あるためです。
よって大規模修繕をする際には、あらかじめ施工業者に「建物診断」を依頼するのがよいでしょう。建物全体にどのような損傷があるのかをチェックしてもらえるほか、現時点で修繕しておくべき箇所や修繕が必要な時期をピックアップしてくれます。
無駄な修繕を防止できるので、大規模修繕のトータルコストを抑えるために建物診断を依頼しましょう。
アパート大規模修繕の時期についてよくある質問
アパート大規模修繕の時期について、よくある質問とその回答を整理しました。
アパート大規模修繕に最適な季節はいつ？
アパートの大規模修繕は、雨の影響を受けにくい春頃（3～5月）、秋頃（9～11月）の時期を選ぶのが最適です。天候の影響を受けにくいほか、基本が穏やかであるため、防水工事や外壁塗装の品質を高められます。
アパート大規模修繕工事の繁忙期はいつ？
アパートの大規模修繕は春頃（3～5月）、秋頃（9～11月）の施工が適していることから、同時期にほかのアパートオーナーも修繕を依頼します。そのような状況で自由に施工業者を選びたいなら、繁忙期よりも前に施工業者を探しておくとよいでしょう。
アパート大規模修繕の告知義務のタイミングはいつ？
アパートの大規模修繕は、入居者との契約時に告知をしておくと安心です。具体的な告知義務は定められていませんが、事前に告知をしておくことにより後々の住民トラブルや訴訟問題を回避しやすくなります。
神奈川エリアのアパート大規模修繕の悩みはマークにご相談ください
アパート大規模修繕の時期は、築12～15年になった段階をスタートとして、定期的に実施することが重要です。とはいえ、アパートが設置されているエリアや構造などによって、修繕する時期や費用が少しずつ変化します。
そのためまずは、自分が所有しているアパートが、修繕すべき時期なのかを判断するために、施工業者から建物診断を受けることが重要です。
株式会社マークでは、建物診断はもちろん、その後に必要となるアパート大規模修繕の提案まで対応しています。無料相談をしてみたいという方は、以下のリンクをチェックしてみてください。
