アパートは定期的な大規模修繕をおこなう必要がありますが、いったいどれくらいの費用がかかるのか、どのような工事に費用がかかるのかわからないとお悩みの人も多いでしょう。また、どういった時期に費用が必要になるのか気になっている人もいるはずです。

そこでこの記事では、アパートの大規模修繕の費用相場や費用を抑える方法についてわかりやすく解説します。予算オーバーに悩む人ができることもまとめているので、今後必要になる大規模修繕の参考にしてみてください。

アパートの大規模修繕とは？

アパートを所有する人は、まず大規模修繕というものを理解しておかなければなりません。

大規模修繕とは、アパートを長く安全に維持し続ける大切な工事です。老朽化してアパートの古くなった部分（外観や共用部）を修繕するのはもちろん、雨風や紫外線の影響で劣化した部分を回復させ、劣化の進行を抑えるために実施します。

また、国土交通省が公開している「民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック」によると、すでに5割以上の民間賃貸住宅（アパートを含む）が大規模修繕工事を必要とする時期に突入しており、早めの修繕が求められている状況です。

なおアパートの大規模修繕工事は、12～15年に1回は実施すべきだと言われています。「そろそろ築年数が15年くらいかも」と考えている人、また「アパートを建てたいけど、どれくらいの費用を見積もっておくべき？」と考えている方は、大規模修繕工事の費用について把握しておくことが重要です。

アパートの大規模修繕の費用相場

アパートの大規模修繕費用は、建物の規模感や構造によって金額が変化します。参考として、ここでは国土交通省が公開している「民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック」の情報を参考にしつつ、以下に示す条件の費用相場を整理しました。

• 木造アパート：10戸（1Kおよび1LDK～2LDK）
• RC造アパート：10戸（1K）、20戸（1LDK～2LDK）

また、アパートの大規模修繕は一度で終えることはなく、継続的に何度も実施するのが一般的です。新築～30年目にかけての費用目安もまとめているので、予算確保の参考にしてみてください。

木造アパートの大規模修繕の費用相場

木造アパートの場合、建物の戸数ごとに次の費用がかかると言われています。

	木造10戸（1K）	木造10戸（1LDK～2LDK）
5～10年目	約7万円/戸 （合計70万円）	約9万円/戸 （合計90万円）
11～15年目	約52万円/戸 （合計520万円）	約64万円/戸 （合計640万円）
16～20年目	約18万円/戸 （合計180万円）	約23万円/戸 （合計230万円）
21～25年目	約80万円/戸 （合計800万円）	約98万円/戸 （合計980万円）
26～30年目	約18万円/戸 （合計180万円）	約23万円/戸 （合計230万円）
合計	約174万円/戸 （合計1,740万円）	約216万円/戸 （合計2,160万円）

上表より、複数回に分けてアパートの修繕工事を実施する際には、合計2,000万円近いランニングコストが発生します。

例えば最初は小規模な工事で済んでも、2回目の工事からは設備の耐用年数を超えてしまう関係で、交換といった費用がかかるようになります。なかでも設備交換などの費用は高額であるため、上記の金額を目安にしながら予算を確保しましょう。

RC造アパートの大規模修繕の費用相場

RC造アパートの場合、建物の戸数ごとに次の費用がかかると言われています。

	RC造10戸（1K）	RC造20戸（1LDK～2LDK）
5～10年目	約7万円/戸 （合計70万円）	約9万円/戸 （合計170万円）
11～15年目	約46万円/戸 （合計460万円）	約55万円/戸 （合計1,090万円）
16～20年目	約18万円/戸 （合計180万円）	約23万円/戸 （合計460万円）
21～25年目	約90万円/戸 （合計900万円）	約116万円/戸 （合計2,320万円）
26～30年目	約18万円/戸 （合計180万円）	約23万円/戸 （合計460万円）
合計	約177万円/戸 （合計1,770万円）	約225万円/戸 （合計4,490万円）

RC造アパートの大規模修繕費用は、木造アパートよりも単価が高額になりやすいと思われがちですが、構造自体を修繕するわけではないため、単価が大きく変わることはありません。

ただし、RC造は比較的規模の大きいアパートに採用する構造です。木造アパートよりも戸数が多くなりやすいため、その分だけトータルコストが増えやすい点に注意しましょう。

アパートの大規模修繕の費用の内訳

アパートの大規模修繕を実施するにあたり、どのような工事作業に費用がかかるのかを把握しておきたい人も多いでしょう。参考として大規模修繕で実施する工事やその準備にかかる費用を整理しました。

【内訳1】建物診断

建物診断（ホームインスペクション）は、アパートにどれくらいの損傷があり、どういった工事が必要なのかを調査・診断する作業です。実際に施工業者が現地を訪問して目視・打音・機械調査などを実施しながら必要な修繕内容を整理してくれます。

なお、建物診断の費用はアパート1棟当たり約5～30万円です。アパートの戸数が多くなるほど、診断にかかる費用が高くなると覚えておきましょう。

【内訳2】仮設工事費

仮設工事費は、建物を傷つけることなく、工事作業員が安全に修繕を実施するための準備費用です。参考として以下に、大規模修繕工事で発生する仮設工事の例を整理しました。

• 足場（単管足場）
• 壁の養生
• 仮設倉庫の設置
• 仮設トイレの設置

仮設工事費用の割合は、全体工事費用の10～20%だと言われています。200万円かかる工事の場合には、20～40万円程度の費用がかかるイメージです。

【内訳3】外壁補修・塗装費

外壁補修・塗装費は、建物の外壁に発生しているひび割れや剥離・鉄筋露出、浮きといった問題を解消する工事、そしてその上から防水や耐紫外線効果のある塗装をする工事のことです。

まず外壁補修の一例として、部分的な修理であれば2,000～4,000円/㎡程度（10㎡なら2万～5万円）で実施できますが、面積が広いほど高額になりやすいほか、違う工法を用いる必要が出てくるため、広範囲の補修が必要がある場合には、費用が数十万～数百万円になるケースも少なくありません。

また、塗装費用については、選ぶ塗装材にもよりますが、2,000～5,000円/㎡程度で実施できます。ただし、アパート全体に塗装をすることが多く、費用が高額になりやすい点に注意が必要です。

【内訳4】給排水管設備の補修・交換

給排水管設備の補修・交換は、水道関係の管にトラブルがあった場合に必要となる費用です。

例えば鉄製の管を設置している場合には、経年劣化によりサビが発生するかもしれません。また、腐食して穴が開いたり、何かが衝突して曲がってしまったりと、さまざまな要因で補修や交換が必要になります。

参考として水道配管の交換費用は3,000円/m程度だと言われています。補修や交換をする範囲が長くなるほど費用が高くなりやすい点に注意してください。

【内訳5】屋根防水・床防水費

屋根防水・床防水費は、屋根や屋上、各階の床などに雨がしみ込んで構造を劣化させないために実施する工事の費用です。

例えば、木造アパートの場合は、雨漏りなどが発生したときなどにシート系の防水を施します。またRC造アパートの場合は、屋上・各フロアの床などにシート系や塗膜防水を実施することが多い傾向です。

あくまで目安ですが、防水工事にかかる費用単価は5,000～7,000円/m程度です。建物の規模が大きくなるほど費用が高額になります。

【内訳6】鉄部塗装費

鉄部塗装費は、アパートに設置された次のような鉄部の腐食を防止するために実施する工事の費用です。

• 階段や手すり
• フロアの床（鉄製の場合）
• パイプの留め具

サビがある場合には錆を落としたうえで洗浄し、下塗り・中塗り・上塗りというように、複数回に分けて塗装します。なお鉄部塗装の費用は1,000～3,000円程度であり、利用する塗装材によって金額が変化する点に注意してください。

アパートの大規模修繕費用を抑える方法

高額な費用がかかるアパートの大規模修繕費用について「大きな痛手になる」と不安な人もいるはずです。それなら、費用を抑える方法を把握し、大規模修繕のトータルコストを抑えることをおすすめします。

3つの方法でアパートの大規模修繕費用を抑えられるので、始められる項目がないかチェックしてみてください。

【費用の抑え方1】定期的に大規模修繕を実施する

大規模修繕は、12～15年に一度というように定期的に修繕をおこなうことでトータルコストを抑えられます。なぜなら、大きな損傷につながりやすい問題を早期に解決できるためです。

例えば、アパートの屋根の一部に雨漏りが起きつつある場合があったとしましょう。現状は特に建物に影響はなく放置していてもよさそうですが、時間の経過とともに雨漏りの範囲が広がり修繕範囲も広がってしまいます。

その結果、発見したそのときに修繕をしていれば数万円で終わっていた工事が、時間の経過、損傷の進行のせいで、数十万円かかる工事に発展することもあるのです。

余計な費用をかけないためにも、損傷が増えてから、ではなく期間を決めつつアパートの大規模修繕を計画するのがよいでしょう。

【費用の抑え方2】施工会社の見積もりを比較する

アパートの大規模修繕をするときは、複数の施工会社から見積もりを取得し、金額や工事内容を比較しましょう。なぜなら、施工会社によって提供しているサービスの単価が違うためです。

例えば、大量の広告費をかけて宣伝している会社の場合、一般的な工事費用に広告費用分の負担が上乗せされます。また、利益率を高めるために費用を高めに設定している会社も少なくありません。

対して、複数の見積もりを取得すれば、すぐにどの会社が高いのかを判断できます。1社だけを見て選ぶのではなく、複数の会社を比較するようにしましょう。

【費用の抑え方3】施工品質の高い会社に依頼する

アパートの大規模修繕にかかるトータルコストを抑えたいなら、なるべく施工品質の高い会社に依頼することをおすすめします。これは、施工品質によって劣化の進行が変化するためです。

施工品質が高い会社の場合には、隅々まで丁寧に修繕してくれるほか、施工にムラがありません。そのため、雨風や紫外線に長期間耐えられるのが魅力です。

一方で、費用が安いからという理由で施工品質に劣る会社を選ぶと、修繕の品質が悪く短期間で劣化が進行することがあります。

品質と料金とのバランスを考えて会社を選ぶためにも、実績ページや口コミ・評判などを参考にしながら会社選びをおこない、ランニングコストがかかりにくい施工を実施してもらうのがおすすめです。

アパートの大規模修繕費用が予算オーバーするときの対処法

前述したアパートの大規模修繕費用を見て「予算オーバーしそうだ」と不安な方向けに、3つの対処法を整理しました。

【対策1】金融機関から不足分を借入する

賃借人から回収している修繕積立金や自己資金でアパートの大規模修繕費用をまかなえない場合には、金融機関が提供しているリフォームローンを利用できます。

リフォームローンとは、建物増改築や部分的な改修などに利用できるローンです。アパートの大規模修繕費用を対象として取り扱っている金融機関もあり、神奈川県の場合には横浜銀行で「横浜銀行リフォームローン」というものが提供されています。

返済をする際に金利分の追加コストはかかりますが、一度でまとめて大規模修繕をできるのが魅力です。またローン控除を受けられるほか、大規模修繕費用を減価償却として経費に充てられるため、節税効果も期待できます。

【対策2】建物診断をして修繕の必要箇所を洗い出す

予算オーバーにお悩みなら、現在予定しているアパートの大規模修繕が本当に必要なのかを判断するために、一度、建物診断を受けてみるのがおすすめです。

建物診断では「今すぐ修繕すべき部分」「まだ対応が必要ない部分」などを明確化してくれます。

場合によっては、予定していた修繕が不要だと判断されることもあるため、必要最小限の修繕で済ませたいという人は、建物診断から検討をスタートしてみてください。

【対策3】修繕費用を考慮してアパートを建てる

これからアパートを建てようと考えている人は、将来発生するであろう修繕費用を考慮したうえで家賃や修繕積立金などを設定するのがおすすめです。

前述した「アパートの大規模修繕の費用相場」を参考すると、30年間でおよそ2,000万円近い大規模修繕費用がかかります。建築費用はもちろん、ローンの金利、修繕費用などを考慮したうえで建てるアパートの規模を考えておけば、無理のない計画的なアパート運営ができるでしょう。

アパートの大規模修繕をやるべき・やらなくていい時期

アパートの大規模修繕はおおよそ12～15年に一度実施するのが良いと言われています。

これは、特段義務として定められているルールではなく、国土交通省が実施した「令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査」より、そのサイクルで修繕している集合住宅が多いとわかっている情報です。

ただし、上記の修繕頻度はあくまで目安です。なかには、目安サイクルよりも早めに修繕すべきアパート、遅めに修繕してもいいアパートもあるので、各目安の時期を整理しました。

やるべき時期の目安

以下の条件にあてはまるアパートは、なるべく早めに建物診断を実施して、大規模修繕にとりかかることをおすすめします。

• 目視で劣化していると判断できるアパート
• 海の近くなど塩害を受けやすいアパート
• 何かしらの損傷や劣化が起きているアパート

すでに問題が起きている、何かトラブルに発展しそうな兆しがあるという場合には、12～15年のサイクルよりも早めに大規模修繕を実施しましょう。

中でも海に近い場所にあるアパートは塩害の影響で、サビや腐食などが起きやすいです。周辺環境で劣化状況が変化する場合もあるので、特に海の近くのアパートは短いサイクルで大規模修繕を実施しましょう。

やらなくていい時期の目安

前述した大規模修繕をやるべき時期とは逆に、次のような場合には、12～15年に一度、もしくはもう少し時期を見てから修繕をしても良いかもしれません。

• 新築のときと同様に異常が起きていない
• 外観に色落ちやひびなどが発生していない

なお、見えない損傷などが起きているケースもあるため、劣化が見当たらなかったとしても、建物診断だけは12～15年サイクルで実施するのがおすすめです。

神奈川エリアのアパート大規模修繕費用の悩みはマークにご相談ください

アパートの大規模修繕は、一例として木造・RC造ともに30年で2,000万円（10戸程度の場合）の費用がかかると言われています。また、大規模修繕は一度の工事で終わるのではなく、複数回に分けて工事を進めることが欠かせません。

そのようななか、自身の所有するアパートの大規模修繕工事がいくらかかるのかわからないとお悩みの人も多いでしょう。それならまずは無料見積もりを作成する株式会社マークにご相談ください。必要な修繕工事の提案にも対応しています。