大規模修繕を実施する予定があるけれど、どれくらいの予算を組めばいいかわからないとお悩みの方もいるでしょう。また、工事費用が高く払えないとお困りの人もいるはずです。

そこでこの記事では、大規模修繕の費用相場や払えないときにできることをわかりやすく解説します。また、大規模修繕の回数が2回目・3回目と増えるたびに高額になりやすい理由も説明しているので、ぜひ参考にしてみてください。

大規模修繕とは？

大規模修繕とは、マンションやアパートといった物件の経年劣化・不具合を修繕し、安全性を維持するための工事のことです。いわゆる建物の共用部と呼ばれる次の範囲に対し、修繕工事を実施します。

• 外壁
• 柱
• 床
• 梁（はり）
• 屋根
• 階段

特に日本ではマンションの老朽化が著しく進んでおり、全国に685.9万戸ある物件のうち、約115.6万戸が築40年を超えている状況です。また20年後には築40年を超えるマンションが425.4万戸まで増加する計算になっています。

さらには、神奈川県には国内の13.8%のマンションが分布しており、約20万戸もの建物で大規模修繕が必要とされている状況です。

以上より、建物の安全性を維持するためにも重要な大規模修繕は、マンション所有者にとって欠かせない対策です。より詳しく大規模修繕の概要を知りたい方は、以下の記事をチェックしてみてください。

＞＞大規模修繕とは？マンション・アパートに必須の工事内容を解説

【全体工事】大規模修繕工事の費用相場

マンションやアパート全体で大規模修繕工事を実施した場合に、どれくらいの費用がかかるのかわからないとお悩みの人も多いでしょう。

そこで、本項では全体工事における費用相場を整理しました。

【費用相場1】4戸未満の場合｜120万円～

4戸未満の小規模な物件の場合、120〜200万円程度で大規模修繕工事を実施できます。参考として以下に、施工内容と金額の目安を整理しました。

工事費用の目安 （2階建て4戸120㎡を想定）	足場	塗装	シール	高圧洗浄	鉄骨階段補修	アスファルト不陸補修
120万円～の場合	〇	〇	〇	－	－	－
130万円～の場合	〇	〇	〇	〇	－	－
150万円～の場合	〇	〇	〇	〇	〇	－
200万円～の場合	〇	〇	〇	〇	〇	〇

【費用相場2】4～8戸程度の場合｜240万円～

4〜8戸の小〜中規模な物件の場合、240〜350万円程度で大規模修繕工事を実施できます。参考として以下に、施工内容と金額の目安を整理しました。

工事費用の目安 （2階建て8戸240㎡を想定）	足場	塗装	シール	高圧洗浄	鉄骨階段補修	アスファルト不陸補修
240万円～の場合	〇	〇	〇	－	－	－
260万円～の場合	〇	〇	〇	〇	－	－
300万円～の場合	〇	〇	〇	〇	〇	－
350万円～の場合	〇	〇	〇	〇	〇	〇

【費用相場3】8～16戸程度の場合｜480万円～

8～16戸の中規模な物件の場合、480〜700万円程度で大規模修繕工事を実施できます。参考として以下に、施工内容と金額の目安を整理しました。

工事費用の目安 （4階建て16戸480㎡を想定）	足場	塗装	シール	高圧洗浄	鉄骨階段補修	アスファルト不陸補修
480万円～の場合	〇	〇	〇	－	－	－
520万円～の場合	〇	〇	〇	〇	－	－
600万円～の場合	〇	〇	〇	〇	〇	－
700万円～の場合	〇	〇	〇	〇	〇	〇

【費用相場4】16戸以上の場合｜600万円～

16戸以上の中〜大規模な物件の場合、600〜875万円程度で大規模修繕工事を実施できます。参考として以下に、施工内容と金額の目安を整理しました。

工事費用の目安 （5階建て20戸600㎡を想定）	足場	塗装	シール	高圧洗浄	鉄骨階段補修	アスファルト不陸補修
600万円～の場合	〇	〇	〇	－	－	－
650万円～の場合	〇	〇	〇	〇	－	－
750万円～の場合	〇	〇	〇	〇	〇	－
875万円～の場合	〇	〇	〇	〇	〇	〇

国土交通省が公開したマンションの大規模修繕費用

国土交通省が実施した「令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査」によると、実際にマンションの大規模修繕工事を実施した人たちは、1戸あたり100〜125万円程度で工事を委託している傾向が強いとわかりました。

1戸あたりの工事費用	割合
～125万円	27.0%
～100万円	24.7%
～150万円	17.4%
～75万円	9.5%
～175万円	6.8%
～50万円	3.5%
200万円以上	2.8%
～200万円	2.3%
25万円～	2.1%

出典：国土交通省「令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査」

また、住宅金融支援機構でも大規模修繕工事の費用相場が算出されており、中央値で1戸あたり113万円と算出されています。

なお、掲載した費用はあくまで目安です。ただ施工業者から受け取る見積もりの費用が正しいのかを判断する参考になります。自身が所有するマンション・アパートといった物件の規模と比較して、いくらかかりそうなのかを計算してみてはいかがでしょうか。

【工種別】大規模修繕工事の費用相場

大規模修繕工事は、一部の補修だけで終えられる場合があります。

参考として、各工種における費用相場を整理しました。目安の単価を紹介しているため、所有するマンション・アパートの規模と比較しながらチェックしてみてください。

【工種別の費用1】防水工事

防水工事とは、屋根材など雨を受ける部位の防水性を維持・修繕する工事です。建物が劣化すると紫外線や降雨の影響を受けて次第に防水性能が失われていくため、定期的に修繕工事を実施しなければなりません。

	シート防水 （ゴムシート）	ウレタン防水 （塗装）	アスファルト防水 （塗装）	FPR防水 （塗装）
相場単価	4,000～7,000円/㎡	5,000～6,000円/㎡	4,500～7,000円/㎡	5,000～7,000円/㎡
50㎡の場合の費用	20～35万円	25～30万円	22.5～35万円	25～35万円
100㎡の場合の費用	40～70万円	50～60万円	45～70万円	50～70万円
200㎡の場合の費用	80～140万円	100～120万円	90～140万円	100～140万円
500㎡の場合の費用	200～350万円	250～300万円	225～350万円	250～350万円
1,000㎡の場合の費用	400～700万円	500～600万円	450～700万円	500～700万円

なお防水工事は、10〜20年サイクルで実施するのが望ましいと言われています。

【工種別の費用2】外壁工事

防水工事とは、建物の外壁に対し塗装工事・張替え工事・重ね張り工事などを実施する工事です。主に塗装系の対策を実施し雨風や滋賀以前の影響で外壁が劣化することを防ぎます。

	アクリル塗装	ウレタン塗装	シリコン塗装	ラジカル塗装	フッ素塗装
相場単価	約2,000円/㎡	約2,500円/㎡	約3,000円/㎡	約3,500円/㎡	約4,000円/㎡
50㎡の場合の費用	約10万円	約12.5万円	約15万円	約17.5万円	約20万円
100㎡の場合の費用	約20万円	約25万円	約30万円	約35万円	約40万円
200㎡の場合の費用	約40万円	約50万円	約60万円	約70万円	約80万円
500㎡の場合の費用	約100万円	約125万円	約150万円	約175万円	約200万円
1,000㎡の場合の費用	約200万円	約250万円	約300万円	約350万円	約400万円

なお外壁工事は、5～15年サイクルで実施するのが望ましいと言われています。

【工種別の費用3】仮設工事

仮設工事は、大規模修繕工事を実施する際に必要となる足場の設置や養生の準備などにかかる準備工事のことです。なかでも多くの費用を占めているのが足場工事であり、中国四国農政局が公開している積算書のなかでは、1掛㎡（外周×足場の高さ）あたり2,530円かかることが掲載されています。参考として以下に、掛㎡ごとの費用目安を整理しました。

	足場費用
50掛㎡の場合の費用	約12万6,500円
100掛㎡の場合の費用	約25万3,000円
200掛㎡の場合の費用	約50万6,000円
500掛㎡の場合の費用	約126万5,000円
1,000掛㎡の場合の費用	約253万

また国土交通省が実施した「令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査」によると、仮設工事の費用は、大規模修繕工事の全体費用の22.8%程度になることがわかっています。仮設工事の費用は、施工会社によって金額の算出方法が変わることから、具体的な金額は見積もりを取得することをおすすめします。

【工種別の費用4】設備工事

設備工事の費用は、マンション・アパートに導入されている設備の種類によって金額が変化します。なお参考として給排水設備を交換する場合には、1棟当たり50〜200万円程度の費用がかかると言われており、施工会社によって費用が増減します。

部分修繕で済むのか、全体の取り替えが必要なのかによっても金額が変動するため、まずは施工会社から見積もりを取得するのがおすすめです。

大規模修繕の費用が2回目・3回目になるほど高くなる理由

今後、大規模修繕を継続して実施する際に気を付けたいのが、修繕の回数が増えるたびに費用が高額になりやすいという点です。

参考として国土交通省の調査より、大規模修繕を3回以上実施したという建物が3割近くあります。

もちろんなかには1回の大規模修繕で済んでいる建物もありますが、約半数の建物が大規模修繕を2回以上実施しているため、マンションやアパートを所有する多くの方に関わりがあります。また、2回以上の大規模修繕を実施しているのは30〜75戸のマンションの割合が高い傾向にあるそうです。

そこで、2回目・3回目における大規模修繕の費用の目安をまとめました。今後発生するかもしれない2回目以降の大規模修繕の費用が気になる方は、ぜひ参考にしてみてください。

2回目の大規模修繕の費用目安

まずマンションの大規模修繕について、床面積（㎡）当たりの工事金額の傾向をみると、1回目では0.5～1.5万円/㎡以下で工事を終えられていましたが、2回目の大規模修繕では、1.0～2.0万円/㎡の割合が増えていることがわかりました。

傾向としては、少なくとも20%近くの増額が発生すると予想されます。

3回目の大規模修繕の費用目安

続いて、2回目・3回目の大規模修繕を比較すると、2回目では1.5万円/㎡以下の割合が多かったことに対し、3回以上の大規模修繕を実施した建物では、2.0万円/㎡以下の割合が多い傾向にあるとわかりました。（3回目の割合が小さく見えるのは工事を実施していない無回答の人が多いため）

建物の種類にもよりますが、大規模修繕は2回目と比べて3回目のほうが20%近く金額が高くなりやすいことに注意してください。

大規模修繕の費用を払えないときにできること

大規模修繕をするためには、小規模なマンション・アパートでも100万円以上の費用がかかるほか、中～大規模な建物になると、数千万円、数億円規模での出費になることも少なくありません。

そういったなか、大規模修繕をする費用を準備できないとお悩みの人もいるはずです。ここでは、大規模修繕の費用を払えないとお悩みの方向けに、これから実施できる対策を4つまとめました。

【払えないときの対策1】管理会社にすべてを任せない

大規模修繕の費用についてお悩みなら、管理会社任せで動かないことをおすすめします。

所有するマンション・アパートの大規模修繕は、管理会社を通すことで自身の負担を減らせます。ただし管理会社に任せてしまうと、施工会社の比較を実施してもらえなかったり、紹介料が発生したりと相場よりも高くなることに注意しなければなりません。

もちろん管理会社と一緒に施工会社の比較検討ができる、紹介料などが加算されないという場合には管理会社を利用しても問題ありませんが、プラスアルファの料金がかかるという場合には自身で動くことを検討しましょう。

【払えないときの対策2】助成金・補助金を活用する

高額な大規模修繕の費用を払えないとお悩みなら、国や自治体が提供している助成金や補助金を活用するのがおすすめです。

近年、日本全体で建物の老朽化問題が深刻化しているため、国などから一部の費用負担を抑えられる次のような助成金・補助金が提供され始めました。

補助金・助成金	補助額
アスベスト除去等事業補助金	最大25万円/棟
劣化調査診断費の補助	最大15万円
耐震改修費用補助金	最大5,000万円
共用部のバリアフリー化工事補助金	最大30万円/管理組合
省エネ対策等補助金	最大20万円
エレベーター防災対策改修補助金	最大950万円/台

※主に神奈川県の補助を参考としています

助成金や補助金を活用すれば、高額な費用負担を削減しやすくなるのが魅力です。なかには併用できる制度も見つかるので、まずはこれから実施する大規模修繕で利用できるものがないかチェックしてみてください。

【払えないときの対策3】複数の業者を比較する

大規模修繕の費用が高いためうまく払えないとお悩みなら、施工会社を比較して、費用を抑えられる会社を見つけることが大切です。

まず大規模修繕の費用は、施工会社によって異なります。ケースにもよりますが、数十万〜数百万円規模で金額が変わる場合もあります。

もちろん、費用が安すぎる施工会社のなかには悪徳な業者も含まれるため注意が必要です。大規模修繕の費用相場を理解したうえで、相場に基づいて安く利用できる施工会社を探してみてください。

【払えないときの対策4】アフターサービスを活用する

築10年以内のマンションで大規模修繕を検討しているなら、10年保証という管理会社からのアフターサービスを利用するのがおすすめです。

一般的に、アフターサービスは新築から2年・5年・10年という期限つきで利用できる保証サービスであり、ほとんどの場合は、2年で保証が終了します。ただし、10年目を迎えるマンションでも、次のような場合には「住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）」により、アフターサービスを受けられるのが特徴です。

• コンクリート躯体の亀裂・損傷
• 屋上・外壁・開口部などの雨漏り

10年保証をうまく活用すれば、確認された不具合や損傷に無償対応してもらえるかもしれません。大幅な費用負担につながるため、ぜひ保証を受けられるか確認してみてください。

大規模修繕の費用を考える際の注意点

マンションやアパートの大規模修繕を実施する際には、一部費用について注意しておくべきポイントがあります。把握せずに動き出すと費用負担が増える場合もあるので、ぜひチェックしておきましょう。

【注意点1】追加費用がかかる場合がある

マンションやアパートの大規模修繕は施工会社から見積もりを取得したうえで実施しますが、建物に予期せぬ問題があった場合には、追加費用がかかるケースも少なくありません。

なかには大きな金額変動があるかもしれないため、見積もり後の追加費用なしとホームページに表記している会社や、最初から費用がパッケージプランとしてまとめられている会社を利用するのがおすすめです。

【注意点2】近年では修繕費用が高騰しつつある

近年、人手不足や少子高齢化、材料代の高騰などの影響を受けて、修繕費用が以前よりも高くなってきています。同じ修繕内容だったとしても、以前の数割増しで見積もりを出される場合もあることに気を付けましょう。

費用の高騰は時期的なものもあるため、大規模修繕の実施を検討する際には、施工のタイミングを見直すか、そのときの相場感をチェックしてから動き出すことをおすすめします。

【注意点3】修繕積立金の費用負担を超えることもある

マンションやアパートの大規模修繕は、建物の契約者などから毎月の支払いで集めた「修繕積立金」というものを利用します。ただし、建物の劣化・損傷の具合によっては、修繕費用が積立金を上回るケースもあるので注意が必要です。

もし積立金で対応できないとお悩みなら、修繕積立金が集まるまで時期をずらすか、金融機関等で費用の借り入れをするか、前述した費用を抑える方法などを活用するとよいでしょう。

神奈川エリアの大規模修繕はマークにおまかせください

大規模修繕の費用は決して安くはありません。建物の規模や劣化具合によっては、相場よりも高い費用がかかるケースもあります。そのため、自身が所有しているマンションやアパートの大規模修繕の予算を組めないとお悩みの方も少なくないでしょう。

もし大規模修繕にかかる費用を把握しておきたいなら、神奈川エリアで大規模修繕を提供している「株式会社マーク」にご相談ください。大規模修繕工事のわかりやすいパック料金を提供しているほか、施工後のアフターサポートにも対応が可能です。10秒で完結する無料のWeb見積もり、無料の修繕相談をご利用いただけますので、ご興味がある方は以下のリンクにアクセスしてみてください。