マンションやアパートの大規模修繕工事は、建物の価値の維持や居住環境の向上に欠かせないものです。しかし、工事中や計画段階でさまざまなトラブルが発生することがあります。​

そこでこの記事では、大規模修繕を実施する際に「発生しうるトラブル」とその対策について詳しく解説します。トラブルなく大規模修繕を進めるためにも、ぜひ参考にしてみてください。

大規模修繕では時にトラブルが起きることも

おおよそ15年刻みで実施するアパート・マンションの大規模修繕ですが、計画中や工事開始後にさまざまなトラブルが起きる恐れがあります。

集合住宅には多種多様な考えをもつ人が暮らしているため、工事期間中に制約ができてしまうことに対し、マイナスな考えをもってしまう人も少なくありません。そのためアパート・マンションの所有者のなかには次のように考える人も多いはずです。

• あらかじめどんなトラブルが起きるそうなのか把握しておきたい
• トラブルの回避方法を知ってスムーズに工事を終わらせたい
• トラブルが起きないようにして肉体的・精神的なストレスを避けたい

そこで以下より、アパート・マンションの大規模修繕で起こりやすい「人間関係」「工事関係」のトラブルを解説したのち、記事の最後でトラブルの回避方法と相談先について紹介します。

「初めての大規模修繕でトラブル発生が怖い」「過去にトラブルが起きた経験があり、次こそは回避したい」という方は、ぜひ本記事を読み進めてみてください。

アパート・マンション大規模修繕で発生しやすい人間関係のトラブル

まずは、アパート・マンションの大規模修繕で発生しやすい人間関係のトラブルを紹介します。

居住者とのよくあるトラブル

大規模修繕トラブルで特に多いのが、ダイレクトに工事の影響を受ける「居住者」とのクレームや不満です。

工事中断・一部作業の停止といったトラブルを起こさないためにも、事前に発生しうる問題などを見ていきましょう。

大規模修繕工事自体をよく思っていない

アパート・マンションの居住者のなかには、大規模修繕という仕組み自体を知らず「なぜ工事なんて実施しするのか」というように、工事をすること自体よく思ってくれなケースがあります。

これは、当事者となる人たちが、工事の必要性やメリットを十分に理解していないことで起こるトラブルです。居住者から反対意見が出ることもあり、過去には、事前説明不足により居住者から強い反発を受け、工事が一時中断したケースもあります。​​

プライバシー問題で拒否感をもたれる

大規模修繕はアパート・マンションの外壁に沿って足場を設置するため、次のような理由でプライバシー問題やクレームに発展することがあります。

• 作業員の視線が室内に入るのではないか
• 生活の様子を見られてしまうのではないか
• 屋内に侵入されるのではないか

高所作業の多い大規模修繕は、ベランダと同じ位置で工事をするケースもよくあります。プライバシー問題を回避するためにも、作業員に室内を覗かないよう徹底した教育を行うことはもちろん、日中はカーテンを閉め切るよう、居住者に事前説明をしておくことが重要です。

入室工事を拒否される

アパート・マンションの大規模修繕によっては、次のようにどうしても居住スペースに入って作業をしなければならないケースもあります。しかし、居住者の生活に影響が出ること、そしてプライバシーといった問題から、入室工事を拒否されるケースも少なくありません。

もし居住者が不安を感じているのなら、事前に工事内容や必要性を詳しく説明しましょう。また​工事日時を居住者の都合に合わせるなど、柔軟に調整する姿勢を示すことが大切です。

日当たりが悪くベランダに洗濯物を干せない

大規模修繕中、足場や養生シートを設置する関係で、ベランダの日当たりが悪くなり、洗濯物が乾きにくくなるといった不便が生じます。また、外壁塗装の臭いなどがある期間もベランダを利用できないということで、洗濯物に関するクレームを受けるケースもあるようです。

​そのため大規模修繕を実施する際には、居住者の生活に与える影響を最小限に抑える工夫が求められます。外干しできない期間を伝えるほか、必要に応じて室内干し用の器具を提供するといったサポートを実施すべきだと覚えておきましょう。​

近隣住民とのよくあるトラブル

アパート・マンションの大規模修繕は、建物の周辺に住んでいる住民からクレームを受ける場合もあります。

アパート・マンションの評判を下げないためにも、あらかじめ発生しうるトラブルをチェックしておきましょう。

工事がうるさい・ノイローゼになると言われる

近隣住民への事前挨拶を徹底しないと、工事中の騒音や振動が原因で、苦情が寄せられることがあります。​特にアパート・マンションから近い場所に住んでいる人ほど、ノイローゼになるリスクが高いです。

一般的に工事の騒音は平均85dB（デシベル）になると言われており、人が不快になる音の大きさに該当します。

工事をする関係で騒音問題を避けることは難しいですが、足場や作業場所に防音シートを設置して対策したり、工事開始前に近隣住民へ挨拶を行って工事内容や期間、騒音対策について説明したりすることが、クレーム回避につながるでしょう。​

大規模修繕のせいでゴキブリが増えたと言われる

工事中の足場設置や外壁の解体作業により、普段人目に触れない場所（配管の隙間や排水溝まわり）に潜んでいたゴキブリなどの害虫が移動し、周辺家屋に出現しやすくなる場合があります。その結果「大規模修繕のせいでゴキブリが増えた」といったクレームを受けるかもしれません。

なかでも次のような場合には、ゴキブリが移動しやすくなります。

• 振動・騒音で害虫がアパート・マンションから逃げ出す
• 養生やシートの設置で風通しが悪くなり、湿気がたまりやすくなる
• 工事資材や作業員の出入りにより、屋外から虫が持ち込まれる
• ゴミ置き場が仮設になり、一時的に衛生管理が乱れる

工事期間中も定期的な清掃・殺虫処理を行うことはもちろん、資材やごみの保管場所を、通気性がよく管理しやすい場所に限定するといった対策が必要になるでしょう。

通行の邪魔になると言われる

大規模修繕では、足場設置や資材搬入を実施するため、敷地の一部や歩道を占有することがあります。その結果、近隣住民や通行人から「邪魔」「危ない」などの苦情が寄せられるケースも少なくありません。

なかでも「通学路や生活道路をふさいでしまう」「養生幕や資材で歩行者の視界が遮られる」「ベビーカーや車いすが通れないほど道幅が狭くなる」といった状況はクレームを受けやすい要素です。道路使用許可書の取得はもちろん、影響を抑えるように対策するなど、丁寧な事前周知が欠かせません。

修繕委員会でのよくあるトラブル

アパート・マンションの大規模修繕トラブルは、工事を開始する前の修繕委員会での話し合いでも起こる場合があります。

スムーズに協議をするためにも、紹介する2つのトラブルに注意してください。

意見がまとまらない

修繕委員会では、管理組合の理事や住民代表が集まり、工事内容・予算・業者選定などを話し合います。このとき、次の理由で意見が対立し、議論が進まなくなることがあります。

• 工事費を抑えたい派 vs 質を重視したい派
• 特定業者にこだわる人がいる
• 技術的な知識が乏しく、議論が感情的になる

なお住宅金融支援機構では、修繕委員会の協議をスムーズに進行する方法として、次のような情報を公開しています。

もし委員のみで話を進められない場合は、コンサルタントといった第三者に協力を仰ぐといった対策が必要です。

反対者からの抗議

大規模修繕は、修繕委員会で投票を実施したのちに動き始めますが、少数の反対派の人たちから、次のようにクレームを受けることも少なくありません。

• まだ修繕の時期じゃない
• 工事内容が不透明だ
• 管理費の使い方に納得できない

また説明会で怒号が飛ぶ、ビラを配布される、業者に直接抗議されるなどのトラブルに発展することもあります。そういった場合には、反対者に対しても一方的に排除せず、個別相談や説明の場を設けて理解を求めること、工事の必要性や予算の根拠など、数値と事例をもとに資料で丁寧に説明することが重要です。

アパート・マンション大規模修繕で発生しやすい工事関係のトラブル

アパート・マンションの大規模修繕では、工事関係のトラブルが起きる場合もあります。施工業者とのやり取りにも関わるポイントですので、工事の準備を進めている方は、ぜひ参考にしてみてください。

施工業者とのよくあるトラブル

大規模修繕を依頼した「施工業者」とトラブルが起こるケースもあります。

金銭や破損に関するトラブルが多いため、事前に起こりうる問題をチェックしておきましょう。

見積もりの考え方が違う

アパート・マンションの大規模修繕は、同じ工事内容でも、業者によって数十万～百万円単位で金額差が出ることがあります。これは、仕様の細かさ、使う材料、諸経費の考え方などが異なるためです。

例えば「外壁塗装」と書かれていても、以下のような違いがあるかもしれません。

• 使用塗料のグレード（シリコン系・フッ素系など）
• 下地処理の方法や範囲
• 足場設置の安全対策費の有無

トラブルを避けたいなら「見積もりは金額だけでなく内容も比較する」ことが鉄則です。納得できるまで質問・確認する姿勢で見積もり相談をしましょう。

追加料金の有無

大規模修繕工事の見積もり条件をしっかり確認しておかないと、施工開始後に「想定より劣化がひどかった」「仕様変更があった」という理由で、追加費用が発生するケースがあります。

なかには見積金額を大幅に超えて、数十万～数百万円規模の追加コストが発生する場合もあるようです。

金銭トラブルを避けるためにも、施工業者を選ぶ際には「見積もり後の追加料金なし」「追加料金がかかりそうな場合はいったん協議を実施して決める」という考えの会社を選ぶことが欠かせません。

工事中にアパート・マンションを破損する

大規模修繕工事中に、次のような破損トラブルが起こる可能性があります。

• 足場の設置中に外壁が欠ける
• 共用部の手すりがへこむ
• エレベーター内が傷つく

このような事故は意外と多く発生しており、被害が軽微であっても、誰の責任か不明確な場合には費用負担を巡ってトラブルになります。「壊された」「元からだった」の水掛け論になることもあるため、工事前の状況の写真記録や補償体制の事前確認を徹底しましょう。

施工業者が倒産する

まれなケースではありますが、先行きの悪い施工業者に依頼すると、工事の途中で倒産してしまう場合があります。

未完成部分の対応や保証の引き継ぎなどに大きな手間がかかるほか、どのように処理するかというトラブルが起こるかもしれません。特に、中小企業や受注過多の会社は倒産のリスクがあるため、注意が必要です。

その他のよくあるトラブル

大規模修繕の工事関連のトラブルでは、施工業者とは関係ない場所でもさまざまなトラブルが起こります。予期せぬトラブルを回避するためにも、起こるかもしれない問題をチェックしておきましょう。

空き巣被害を受ける

大規模修繕中、足場がある影響で外部から侵入されるリスクが高まります。

（ウ）お住まいの物件が工事等にて足場が組まれている場合、それを足がかりに空き巣が高層階まで侵入することがあります。その場合、家主や管理会社に対しては防犯上の観点から、早めに足場を撤去してもらうよう、申し入れることをお勧めします。
引用：外務省「置き引きやスリ、空き巣にご注意ください！」

実際に、足場を利用してベランダから侵入されるケースが報告されており、中～高層階のアパート・マンションでも、足場があるだけで空き巣が容易にアクセスできるようになる点に注意しなければなりません。

修繕工事中は「防犯意識が最大の対策」です。施錠を徹底したり、チラシを配布したりすることで、物理的・心理的な防犯強化をセットで行い、被害リスクを最小限に抑えましょう。

工事期間が予定よりも延びる

大規模修繕計画を具体的に決めていないと、話し合いが長くなったり、工事業者が見つからなかったりする影響で、想定よりも工事期間が伸びてしまう場合があります。

居住者や近隣住民に伝えていたスケジュールよりも工事期間が伸びてしまうと、クレームを受けることもあるので注意してください。

また、悪天候や追加工事、人員不足などで、工期が当初予定より1～2か月延びることは珍しくありません。こちらについても居住者からの不満や追加コストの発生が生じます。

大規模工事はトラブル・クレームを未然に防ぐことが大切

ここまで紹介してきた「大規模修繕工事におけるトラブルやクレーム」の多くは、予防次第で回避できます。以下より、よくある問題を防ぐための実践的な対策を5つ紹介します。

【トラブル対策1】居住者への事前告知とクレーム対応を徹底する

トラブルの大半は「知らされていなかったこと」が原因です。そのため、次のような丁寧な情報提供と柔軟な対応をして、トラブルやクレームを回避しましょう。

• 工事内容や期間・生活への影響を事前に「掲示」「配布物」「説明会」で伝える
• よくある質問（Q&A形式）を用意して、疑問に事前対応
• クレーム窓口や専用の連絡先を明記し、迅速に対応できる体制を整える

居住するほとんどの方たちが工事の知識をもっていないため、事前説明会では、なるべく専門用語を避けつつ、図解などを用いてわかりやすい説明で住民の理解を促すことが重要です。

【トラブル対策2】施工業者と一緒に近隣住民へ事前挨拶をする

近隣住民との間で起こるトラブルは、工事前の「ひと言の挨拶」でクレームを防止しやすくなります。こちらの理由についても「事前に知らせられていなかった」ことなどがクレームの原因になりやすいです。

そのため、次のような準備をしておくとトラブルを回避しやすくなるほか、問題を大きくせずに済みます。

• 着工前に、管理組合・施工業者・設計監理者が連名で近隣あいさつに回る
• 騒音・振動・通行制限の可能性について具体的に説明する
• 挨拶文を印刷して手渡すことで、記録と証拠にもなる

「どのような対策で迷惑を抑えるのか」「誰がどの時間に何をするのか」といった情報を伝えられれば、近隣住民の納得を得やすくなります。工事開始前はもちろん、特に大きな音などが鳴る工事の際には、再訪問して告知をすると安心です。

【トラブル対策3】長期修繕計画を定期的に見直す

不必要な大規模修繕工事や先延ばしによるトラブルを避けるには、長期修繕計画の見直しが必要です。これまで計画的に工事を進められなかったという方は、次のような見直しを実施してみてください。

• 実際の劣化状況や修繕積立金の状況に応じて、工事内容や時期を調整する
• コンサルタントや設計事務所と連携し、技術・資金的に無理のない計画を立てる

なお、国土交通省の「長期修繕計画ガイドライン」では、5年ごとの見直しが推奨されています。古い計画をそのまま使っていると、時代にそぐわない仕様や費用のずれが発生しやすくなるため、見直しについて検討しましょう。

【トラブル対策4】瑕疵（かし）保険に加入済みの施工業者を利用する

工事後の不具合や損傷（雨漏り・施工ミスなど）に備えたいなら、依頼する施工業者が瑕疵保険に加入しているのかの有無を確認することが大切です。

「瑕疵保険」とは、施工ミスや重大な不具合に対して第三者が補償してくれる保険のことであり、万が一の工事トラブルを保証してもらえます。

また瑕疵保険に加入している業者は、第三者機関によりチェックを受けているため、信頼性できる業者と判断する指標にもなります。そのため、施工業者を比較する際には「保険の対象範囲」「保険期間（例：引き渡し後10年間）」などを事前に確認しておくと安心です

【トラブル対策5】施工業者に不安要素を確認しておく

はじめてのアパート・マンション大規模修繕であり、どのようなトラブルが起きるのか不安だという方は、工事経験が豊富な施工業者に「所有する物件で起こりうるトラブル」を聞いてみるのがおすすめです。

同じアパート・マンションであったとしても、周辺状況や、そこに住んでいる人たちの特徴などによって発生するトラブルが変化します。あらかじめトラブルの不安を相談しておけば、施工業者にトラブルの対応策まで提案してもらえるため、対策を考えるきっかけづくりとしておすすめです。

なお、施工業者によってサポートの質が変化することから、サポートが手厚い施工業者を見つけることも欠かせません。よって次のポイントを見て業者選びをするのがおすすめです。

• 直近3年以内の施工実績と口コミ評価
• 工期の管理体制（週報・月報の提出など）
• 倒産・工期遅延へのリスク対応（保険加入、代替業者手配など）
• 担当者の対応の丁寧さや説明力

契約前の対応こそが、その後の工事中の信頼性の「予兆」になるので、相手の姿勢を見極めましょう。

大規模修繕工事のトラブルが起きたときに相談できる場所

万が一、大規模修繕のトラブルが起きてしまった場合には、以下のような第三者機関に相談することで、解決の糸口が見つかることがあります。

相談先	主な対応内容
管理会社	契約書や工事記録に基づく対応、業者との調整支援
マンション管理センター （国土交通省）	管理組合や居住者からの相談受付（法律・制度的助言）
建設業相談窓口 （各都道府県※神奈川の窓口を掲載）	建設業者との契約トラブルに関する相談
住宅リフォーム・紛争処理支援センター	トラブルの相談・対処
弁護士・司法書士	損害賠償請求や契約解除など、法的手続きの支援

なおトラブルを相談する際には、事前に経緯メモや証拠（写真・メール・議事録）を整理しておくとスムーズです。匿名で相談できる窓口もあるので、お気軽に利用できます。

神奈川エリアのアパート大規模修繕の悩みはマークにお任せ

アパートやマンションの大規模修繕をする際に起こるかもしれないトラブルは、事前準備や対策によって解決・解消できるものがほとんどです。とはいえ、自身でうまくクレームを処理できるか、トラブルを回避できるかということに不安を感じている方も多いでしょう。

もし、アパートの大規模修繕で起こりうるトラブルを回避したいなら、入念なトラブル対策を実施したうえで工事を始める「株式会社マーク」にご相談ください。

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