木造アパートをお持ちの方は、アパート自体が古くなる前に大規模修繕をおこないましょう。しかし、大規模修繕とは何なのか、築何年くらいで木造アパートを大規模修繕すべきかわからない人もいるはずです。

そこでこの記事では、木造アパートの大規模修繕についてわかりやすく解説します。早めの修繕工事に取り掛かるメリットも解説しているので、アパート管理の参考にしてみてください。

木造アパートの大規模修繕とは？

木造アパートの大規模修繕とは、古くなったアパートの構造や外観、設備などを修繕（もしくは交換）する工事のことです。

まず、国税庁が公開している建物の耐用年数表によると、木造アパートは22年程度で劣化してしまいます。

何もせず、そのまま放置すると外観が古くなるのはもちろん、設備が故障したり構造部に問題が起きたりと、建物が壊れやすくなってしまいます。そこで必要となるのが、建物の問題を解消して長持ちさせる大規模修繕です。

なお、大規模修繕をせずに木造アパートを放置すると、次のようなリスクがあります。

• 新規の居住希望者が現れにくくなる
• 今住んでいる居住者の退去率が上がる
• 事故が起きる
• 家賃を下げる必要が出てくる

上記の結果、アパートの空き家が増えて、家賃収入を得にくくなるかもしれません。トラブルやリスクをうまく回避したいなら、ぜひ本記事で紹介する木造アパートの大規模修繕についてチェックしてみてください。

また木造以外におけるアパート大規模修繕について詳しく知りたい方は、以下の記事がおすすめです。

アパートの大規模修繕とは？工事内容・費用相場・回避すべきトラブルを解説

木造アパートの大規模修繕が必要な目安時期

木造アパートの大規模修繕は、遅くとも築12～15年目に実施するのが一般的です。

なお、築12～15年目という時期は、国土交通省が公開している「令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査」が根拠となります。

上記のグラフは、マンションの管理者を対象に大規模修繕の頻度や回数を確認した結果がまとめられており、そのなかでも多くの管理者が12～15年ごとに大規模修繕を実施していると回答しました。

ただし、上記の頻度はコンクリートで造られることの多い「マンション」が対象です。コンクリート造のマンションは耐用年数が47年と長い一方で、それよりも強度の低い木造アパートは耐用年数が22年となります。2倍近い耐用年数の差があることから、12～15年よりもさらに短い期間で大規模修繕が必要になるでしょう。

よって木造アパートは、余裕を見て築10年目のタイミングで外観・構造・設備に何か問題が起きていないかチェックしてみるのはいかがでしょうか。専門業者に依頼すれば、アパート1棟当たり5～30万円程度で建物診断を実施してもらえます。

賃貸の大規模修繕に告知義務がなくとも告知すべき理由

賃貸物件の大規模修繕は特に告知義務が設けられていません。そのため、告知せずに大規模修繕をスタートしようと考える方も多いでしょう。

ですが、告知をせずに木造アパートの大規模修繕を実施すると、次のようなトラブルに発展する恐れがあります。

• 居住者からクレームが入る
• 居住者から停止を要求される

過去には大規模修繕工事の説明がなかったとして、借主が貸主に損害賠償等を求めた事例があります。なお裁判では損害賠償等が棄却されましたが、慰謝料の支払いが発生している状況です。

法的には問題ないものの、居住者からの印象が悪いほか、上記のような訴訟により多くの手間がかかってしまうため、なるべく大規模修繕までに告知することをおすすめします。

木造アパートの大規模修繕の主な工事内容

木造アパートで必要となる大規模修繕の工事内容をまとめました。

「どんな工事を依頼していいかわからない」とお悩みの方は、ぜひ参考にしてみてください。

屋根の防水工事

木造アパートでは、雨漏りが発生しないように定期的な防水工事を実施します。

例えば、木造アパートの屋根が瓦の場合には、壊れた瓦の交換や、瓦の下に引く防水紙を交換することがあります。

また、トタン製・ガルバリウム鋼板製の屋根の場合には、経年劣化の影響で防水機能が失われてサビ（腐食）が起きやすくなるため、防水性の塗装材を再塗装するといった対策をとるのが一般的です。

雨風の影響を強く受ける部位ですので、雨漏りによって木造アパートの劣化を早めないためにも欠かせない工事だと覚えておきましょう。

外壁の改修工事（補修・塗装）

大規模修繕では、木造アパートの外壁について、次のような改修工事をおこないます。

• 外壁として利用されている木材の交換や再塗装
• サイディングの損傷の補修
• サイディング目地の劣化の改善

日光や雨風を受ける外壁は、経年劣化とともに外観はもちろん性能が落ちていきます。さらには、衝突といった外的要因を受けて、外壁材が壊れてしまうケースも少なくありません。

そのなかでも、木材を使った外壁の場合は木材自体が腐食するおそれがあるほか、サイディングを使用した外壁も色あせたり、一部が破損して内側に雨水が浸透したりするリスクをはらんでいます。

前述した屋根と同様に、建物の内側に雨水等が入り込まないようにする欠かせない大規模修繕の工事だと覚えておきましょう。

共用部（ベランダ・階段・廊下）の塗装・防水工事

木造アパートといった賃貸の管理者は、次のような共用部（居住者全員が利用する場所）についても大規模修繕の工事を実施しなければなりません。

• ベランダ
• 階段
• 廊下

例えば、ベランダのモルタル張り・コンクリート張りについて、劣化してひび割れや亀裂が発生しているなら、ひび割れ補修、防水工事などの対策が必要です。また手すりが劣化していると、住人が転落する恐れがあるため、交換や補修、再塗装などの対策が必要となります。

さらには、階段や廊下についても劣化が進んでいれば、同様の対策が欠かせません。なお、鉄製の材料が使われている階段や廊下に腐食や塗装落ちがある際は、部分交換や再塗装、ボルトのゆるみや劣化がある場合には、交換や締め直しが必要となります。

給排水管の高圧洗浄・交換

木造アパートの各部屋に水を送る「給水管」、また各部屋から排出される水を下水へ流す「排水管」に異常がある場合には、次のような対策が必要です。

• 詰まりによって給排水に異常があるなら、高圧洗浄
• 亀裂や水漏れなどが起きている場合には、交換

給排水管の異常をそのまま放置すると、汚水の逆流や水漏れトラブルなどが発生する恐れがあります。居住者からクレームが入る前に、定期的な洗浄や交換を実施することが重要です。

給湯器や給水ポンプの交換

給湯器を設置している木造アパートでは、機器に異常がないかチェックすることはもちろん、もし異常が起きている場合には交換といった対策が必要です。

また、給湯器とつながっている給水ポンプについても、経年劣化等で異常が起きる場合があります。時間の経過とともに性能が落ちることがあるため、建物診断で異常が見つかった際には交換を検討してみてください。

経年劣化設備の交換

前述した項目とは別に、次のような設備に異常が起きている際にも、大規模修繕を実施します。

• 配電線の異常
• 照明の不具合
• 室内設備の異常（水まわりなど）
• 外構の損傷

損傷の状態によって対策の可否、対策内容が変化するため、上記の項目も建物診断を受けましょう。

駐車場の改修

木造アパートの敷地内に駐車場があるのなら、駐車場の改修工事をおこないます。

例えば、砂・砂利の状態のままロープで駐車スペースを示している場合には、凹凸を均すほか、ロープのかけ直しなどを実施します。

またアスファルト・コンクリート舗装を敷いて、白線を引いている場合には、ひび割れ補修や再舗装、白線の引き直しが必要です。

ほかにもブロック系の材料を使って簡易舗装をしている際には、破損・紛失したブロックの交換が必要になるでしょう。

木造アパートにおける大規模修繕費用

国土交通省が公開している「民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック」によると、10戸規模における大規模修繕費用は約1,740万～2,160万円となります。参考として以下に間取りごとの金額の違いを整理しました。

	木造10戸（1K）	木造10戸（1LDK～2LDK）
5～10年目	約7万円/戸 （合計70万円）	約9万円/戸 （合計90万円）
11～15年目	約52万円/戸 （合計520万円）	約64万円/戸 （合計640万円）
16～20年目	約18万円/戸 （合計180万円）	約23万円/戸 （合計230万円）
21～25年目	約80万円/戸 （合計800万円）	約98万円/戸 （合計980万円）
26～30年目	約18万円/戸 （合計180万円）	約23万円/戸 （合計230万円）
合計	約174万円/戸 （合計1,740万円）	約216万円/戸 （合計2,160万円）

なお上記の金額はあくまで一例です。

実際には導入している設備の種類、使用する建材の種類によって工事内容が変わるほか、アパートが設置されている地域が「潮風のあたる海に近いか」「降雨量の多い地域なのか」といった条件で変化します。

そのため、より具体的な金額を知りたい方は、一度専門業者から無料見積もりを取得するのがおすすめです。

木造アパートの大規模修繕は修繕積立金で対応できる

なかには「大規模修繕の費用が高額すぎる…」とお悩みの人も多いでしょう。

確かに、修繕に高額な費用がかかる年などもあり、金銭的な問題を感じる人も少なくないはずです。ただ実際には、大規模修繕の工事費用は賃料とは別に徴収する「修繕積立金」から支払うため、実質的な手出しは前述した費用よりも少なく抑えられます。

例えば、国道交通省が公開している「平成30年度マンション総合調査結果からみたマンション居住と管理の現状」によると、1戸当たり毎月1万円程度の費用を積み立てられています。

もちろん木造アパートの場合は、マンションよりも積立できる修繕費用は安くなります。ですが、金額を半分にしたとしても月5,000円×10戸×1年（例）で計算すれば60万円/年です。

10年で計算しても600万円も修繕費用を積み立てられるので、実質的な手出しはほとんどなくなると覚えておきましょう。

木造アパートの大規模修繕は経費計上できる

前述した費用に合わせて、木造アパートの大規模修繕にかかった費用は、経費として計上できます。

ここで言う経費とは、家賃収入にかかる税金を抑える費用のことです。

例えば、その年の家賃収入が合計800万円だったとして、同年に大規模修繕費用が500万円かかった場合には、課税対象額800万円－500万円＝300万円となります。

節税効果を期待できるため、必ず確定申告をする際には木造アパートの大規模修繕にかかった費用を経費に加えてください。

木造アパートの大規模修繕における減価償却の考え方

前述した大規模修繕費用と経費の話のうち、以下の条件に該当する際には資本的支出として、減価償却が可能です。

• 1箇所あたり20万円以上かかる修繕工事であり、建物の価値を高める、また性能を向上させるといった建物の使用できる期間を延ばす工事
• 原状回復のためのものか「資本的支出」に該当するか判断できない工事で、60万円以上かかる工事
• 原状回復のためのものか「資本的支出」に該当するか判断できない工事で、工事費が前期末時点での取得価額の10％を超える工事

なお国税庁が公開している「No.2100 減価償却のあらまし」より、木造アパートは耐用年数22年であるため、償却率は0.046となります。以下に参考の計算式を載せていますが、大規模修繕費用が500万円だった場合には、23万円ずつ減価償却が可能です。

1年間で減価償却できる費用=500万円×0.046＝23万円

減価償却をすることにより節税ができます。何年にもわたって償却するため、翌年以降も課税額を抑えやすくなると覚えておきましょう。

また、木造以外のアパートの大規模修繕にかかる費用を知りたい方は、以下の記事をチェックしてみてください。

アパートの大規模修繕費用はいくら？費用を抑える方法や修繕をしないでいい時期を解説

木造アパートの大規模修繕をするメリット

「どうせなら大規模修繕なんて手間がかかる工事をやりたくない」と考える人も多いでしょう。そこでここでは、木造アパートの大規模修繕を実施するメリットを紹介します。

安定した家賃収入（不動産所得）を得やすくなる魅力があるので、ぜひ参考にしてみてください。

【大規模修繕のメリット1】空室を減らしやすくなる

木造アパートは耐用年数が短く、短期間で劣化が進行するため、継続的に大規模修繕をおこなうことで建物としての品質を維持し、空室を減らしやすくなるのがメリットです。

例えば大規模修繕をおこなうことで「古いけどキレイに管理されているからこの賃貸を契約しよう」と考える人が増えます。一方で、古いだけでなく見た目が悪い、今にも壊れそうと思われてしまう木造アパートには、新規の居住者が現れにくいです。

木造アパートの空室をつくりたくないなら、ぜひ定期的な大規模修繕をおこないましょう。

【大規模修繕のメリット2】もしものトラブルを避けやすくなる

定期的に木造アパートの大規模修繕を実施すれば、次のようなトラブルを避けやすくなります。

• 設備の故障による住人からのクレーム
• 建物自体の不満による住人の退去
• 設備や共用部の故障や損傷が原因で起こるケガ

国土技術政策研究所が公開している「建設事故防止ナレッジベース」には、アパートを含む、集合住宅で発生した事故事例が豊富に掲載されています。

裁判もおこなわれているほか、死亡者が出て「いわくつき」になる恐れがあるため、トラブルを避けたいなら、早めに大規模修繕を実施して問題を解決しておくのがよいでしょう。

【大規模修繕のメリット3】資産価値を維持できる

定期的に木造アパートの大規模修繕をおこなえば、建物の外観を美しく保つことで資産価値の維持が可能となります。

例えば、新築のアパートはきれいな外観・きれいな設備のおかげで安定的に入居者が集まります。しかし、時間の経過とともに木造アパートが古くなり、外観に問題が生じてくると「古いから」「危ないから」といった理由で、入居希望者が集まりにくくなるでしょう。

対して、大規模修繕をおこなえば外観が新築同様となり、入居希望者に好印象を残しやすくなります。「最近、古いアパートだからという理由で選んでもらえなくなった」とお悩みなら、大規模修繕に着手するのがよいでしょう。

木造アパートの大規模修繕を実施しないデメリット

前述とは逆に、木造アパートの大規模修繕を実施しなかった場合に起こるデメリットを整理しました。紹介する項目を避けたいという方は、ぜひ大規模修繕を実施してください。

【デメリット1】損害賠償が発生する恐れがある

木造アパートの大規模修繕を実施しせずに放置すると、建物の全体の強度や安全性が下がり、次のような事故が起きるかもしれません。

• 手すりの強度不足により、人や物が落下してしまう
• 屋根の瓦や外壁が落ちてしまい、人に衝突する
• 雨漏りのせいで屋内が浸水してしまう
• 換気設備の問題の影響で屋内で一酸化炭素中毒が起きる

その結果、事故に遭った被害者から訴訟を起こされ、損害賠償の支払いが発生するケースが考えられます。人身による事故の場合、数百～数千万円もの賠償金がかかることも少なくありません。

「あのとき大規模修繕を実施しておけば…」という後悔をしないためにも、定期的に木造アパートの大規模修繕をおこないましょう。

【デメリット2】修繕費用が上がりやすくなる

定期的に木造アパートの大規模修繕を実施しないと、徐々に損傷が進行し、いざ修繕しようと考えたときには、膨大な修繕費用がかかることもあります。

例えば、小さなひび割れの場合には、1m当たり数千円で修繕を終えられます。しかし、ひび割れが大きくなると、内部に雨水がしみ込むせいで内部構造自体が損傷し、数万～数十万円規模の修繕が必要になる場合もあるでしょう。

また、木造アパートの外壁に使われているサイディングについて、目地の劣化だけなら、1m当たり数千円で修繕が可能です。しかし、そのまま放置すると防水機能が落ちてサイディングの裏側まで水が回り込み、高額なサイディングの張替えなどが必要になるかもしれません。

たった一度の放置が、修繕費用の高額化につながるため、損傷が大きくなるまえに大規模修繕を実施しましょう。

【デメリット3】家賃を下げないと入居されにくくなる

大規模修繕をせずに放置すると、徐々に建物の外観が悪くなっていきます。その結果「見た目が良くないから」「治安が悪そうだから」という理由で、新規入居者が集まりにくくなることも少なくありません。

また、外眼が悪いなかで新規入居者が集めるためには、家賃を下げるといった対策が必要です。しかし、家賃収入（不動産所得）が減ってしまう分、自身の生活にも影響が生じてしまいます。

家賃を1万円下げれば、年間で12万円の収益が得られなくなります。また10戸の木造アパートなら、合計120万円の損失が発生するのと同じです。金銭的なリスクを下げるためにも、ぜひ大規模修繕をおこなって建物の品質を維持しましょう。

木造アパートの正しい長期修繕計画の作り方

大規模修繕は、工事の規模および費用が大きくなりやすいため、長期的な視野で修繕計画を立てておくことが重要です。

現在、木造アパートの修繕計画を立てておらず、行き当たりばったりで動こうとしている人は、ぜひ長期計画の重要性を知り、計画の作り方を理解しておきましょう。

長期修繕計画が必要な理由

成り行きに任せた無計画な修繕を実施すると、その分だけ施工業者に依頼する頻度が増えるほか、応急処置などが必要となります。また、修繕の手間もかかるため、トータルコストが高額になりやすいです。

無駄な修繕は、その分だけ不動産所得を下げる原因になるのはもちろん、居住者のストレスにつながります。入居・退去率にも影響するため、長く安定的に利益を出すたえにも、長期修繕計画を立て無駄を省きながら木造アパートを管理しましょう。

長期修繕計画に盛り込むべき内容

木造アパートの大規模修繕で長期計画を立てるときには、次の内容を盛り込みましょう。

• 1.修繕工事に必要な修繕積立金の額と根拠
• 2.将来見込まれる修繕・改修工事の内容
• 3.将来見込まれる大規模修繕の時期と概算費用

上記のうち、1については自身で確認できます。ただし2、3について、知識のない人が判断するのは非常に難しいです。そのためまずは、大規模修繕を提供している専門業者に無料相談をしましょう。

大規模修繕のプロと一緒に長期修繕計画を立てられるのはもちろん、修繕工事にいくらかかるのかの見積もりを取得できます。

神奈川エリアの木造アパート大規模修繕の悩みはマークにご相談ください

木造アパートは、ほかの構造で造られたアパートよりも耐用年数が短いのはもちろん、劣化するペースも早いのが特徴です。そのため、築10年以上だという場合には早めに大規模修繕を計画しましょう。

また、現時点で大規模修繕が必要なのかわからない場合には、施工業者に建物診断の依頼が可能です。株式会社マークは、神奈川エリアの木造アパートの大規模修繕に対応しているので、わからないこと、不安なことがあればお気軽にご相談ください。